觀點(diǎn)網(wǎng)我們的資源沒法做到全部業(yè)務(wù)都能照顧好，所以這時(shí)候必須要做取舍。自2023年度股東大會(huì)上郁亮此話一出，市場(chǎng)紛紛揣測(cè)未被納入三大主業(yè)的商業(yè)板塊又將何去何從？

尤其是繼今年2月以七折出讓七寶萬科廣場(chǎng)50%股權(quán)后，在5月，萬科又以22.35億元的金額轉(zhuǎn)讓了深圳灣總項(xiàng)目的重要資產(chǎn)。進(jìn)入6月，其更是加速步伐，完成了對(duì)旗下盈利能力排名第二的商場(chǎng)--南翔印象城MEGA 48%股權(quán)的交易，回籠資金13.2億元。

一系列的頻繁拋售動(dòng)作，讓市場(chǎng)更加好奇在2024年上半年的業(yè)績會(huì)上，萬科又將如何定位商業(yè)板塊，以及對(duì)它未來的思考。

然而，一個(gè)半小時(shí)下來，萬科似乎并未對(duì)商業(yè)板塊定位有過多的闡述，卻頻繁提及加快推進(jìn)大宗資產(chǎn)和股權(quán)交易。

商業(yè)表現(xiàn)

從2024年半年度報(bào)告數(shù)據(jù)來看，商業(yè)板塊仍然是一塊持續(xù)盈利的可發(fā)展航道。

報(bào)告期內(nèi)，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)營業(yè)收入45.9億元，同比增長6.7%。其中，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入27.1億元，整體出租率94.2%，同比基本持平。

拓展方面，今年上半年，上海徐匯萬科廣場(chǎng)、上海三林印象匯、合肥蜀山印象里3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目如期開業(yè)，建筑面積17.7萬平方米。其中，上海徐匯萬科廣場(chǎng)自6月13日開業(yè)以來，簽約率和開業(yè)率分別達(dá)到了92%、88%，區(qū)域首店率40%。

截止目前，萬科累計(jì)開業(yè)197個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積1106萬平方米；規(guī)劃中和在建商業(yè)項(xiàng)目的建筑面積為224.9萬平方米。其中印力累計(jì)開業(yè)71個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積665.2萬平方米；規(guī)劃中和在建商業(yè)項(xiàng)目的建筑面積為71.4萬平方米。

同時(shí)，萬科已與超過12000家品牌建立合作，數(shù)字化會(huì)員數(shù)量3086.4萬，月度活躍會(huì)員數(shù)量超341.4萬，上半年月活同比增長16.9%。

面對(duì)這份持續(xù)向好的商業(yè)成績，萬科真的舍得放棄？商業(yè)，萬科自有衡量。

在萬科的體系內(nèi)，商業(yè)業(yè)務(wù)始終被分作兩大派系。其一，印力集團(tuán)；其二，則是萬科各個(gè)城市公司下轄的商業(yè)事業(yè)部。

前者主要運(yùn)營管理印象系列的城市購物中心；而后者，則是自主運(yùn)營管理一站式購物中心萬科廣場(chǎng)，以及大量的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目主要是前期拿地投資搭配而來的資產(chǎn)。

商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營板塊雖不屬于三大板塊之一，但在人員配置、業(yè)務(wù)內(nèi)容以及組織架構(gòu)上，萬科都對(duì)其進(jìn)行了多番的整合與調(diào)整。

今年年初，萬科還專門成立了全新的商業(yè)事業(yè)部，將七大區(qū)域的商業(yè)業(yè)務(wù)以及印力集團(tuán)統(tǒng)一并入其中，同時(shí)任命原南方區(qū)域首席合伙人孫嘉作為商業(yè)BG的操盤手。

不過，不同與以往萬科會(huì)在半年及全年業(yè)績報(bào)告中披露運(yùn)營管理前十的商業(yè)項(xiàng)目，自2023年度報(bào)告起，萬科便未再公開披露此類信息。

未來歸處

在2024上半年業(yè)績會(huì)上，從萬科管理層頻繁提及的那句加快推進(jìn)大宗資產(chǎn)和股權(quán)交易里，我們似乎也能預(yù)兆到商業(yè)板塊未來的歸屬。

萬科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官劉肖稱:今年前7月，萬科大宗交易累計(jì)簽約204億元，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等31個(gè)項(xiàng)目，所以今年能夠完成一攬子方案中大宗資產(chǎn)交易的目標(biāo)。

確實(shí)，不過短短一載春秋，萬科就已經(jīng)超額完成了計(jì)劃每年完成200億元商辦等大宗資產(chǎn)交易的目標(biāo)，由想而知其斷舍離的決心。

在這204億元的大宗交易簽約金額中，包含了印力的資產(chǎn)交易以及REIT發(fā)行。

其中，印力集團(tuán)完成32.6億元商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行，年化分配率5.44%；保障性租賃住房REITs和物流倉儲(chǔ)REITs已提交各地發(fā)改委審批；建萬租賃Pre-REIT基金實(shí)現(xiàn)廣州項(xiàng)目擴(kuò)募，交易金額8.4億元；同時(shí)，8月設(shè)立中信萬科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REIT基金，規(guī)模22.34億元。

REITs對(duì)于經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)，不僅能盤活存量資產(chǎn)、貢獻(xiàn)現(xiàn)金流，更能打通投-融-建-管-退的商業(yè)模式閉環(huán)，并反向推動(dòng)企業(yè)持續(xù)提高資產(chǎn)經(jīng)營水平。

如中金印力消費(fèi)REIT在杭州西溪印象城項(xiàng)目的成功運(yùn)營。

據(jù)披露，自2024年4月16日至2024年6月30日，中金印力消費(fèi)REIT持有的杭州西溪印象城項(xiàng)目營業(yè)收入合計(jì)為6916.29萬元，租金收繳率為100%；2024年上半年客流量達(dá)1052萬，同比增長3.26%。

在基金層面，報(bào)告期內(nèi)中金印力消費(fèi)REIT實(shí)現(xiàn)可供分配金額3681萬元，按發(fā)行規(guī)模計(jì)算，年化分配率為5.44%，實(shí)現(xiàn)招募說明書預(yù)測(cè)水平的104.37%。

與此同時(shí)，印力集團(tuán)董事長丁力業(yè)此前接受采訪時(shí)就曾表示，消費(fèi)類公募REITs一個(gè)最大的特點(diǎn)就是形成了一個(gè)良性投資和消費(fèi)的閉環(huán)。

他認(rèn)為:消費(fèi)類公募REITs將消費(fèi)者轉(zhuǎn)化為投資人，消費(fèi)者在你這里消費(fèi)，租金的回報(bào)歸投資人，那消費(fèi)者就愿意到你這來消費(fèi)。這樣投資帶動(dòng)消費(fèi)、消費(fèi)帶動(dòng)投資，整個(gè)業(yè)態(tài)就形成閉環(huán)。

在業(yè)績會(huì)的尾聲，劉肖總結(jié)出了萬科在大宗交易上逐步形成的兩方面優(yōu)勢(shì)。

其一是大宗交易的主陣地或主戰(zhàn)場(chǎng)基本初步形成，符合行業(yè)未來發(fā)展模式的退出渠道；其二是逐漸歸納成4類投資者，建立鏈接和合作，包括境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)類投資者、本地國企、各地產(chǎn)業(yè)投資者、資產(chǎn)配置的個(gè)人投資者。

能夠落袋為安的真金白銀才是實(shí)實(shí)在在的安全感。不管是作為底層資產(chǎn)發(fā)行REIT，還是通過大宗交易出售回籠資金，至少在當(dāng)前階段，商業(yè)，萬科大有用途。