2024年10月，綠城在錢(qián)江新城二期以5.07元/平方米樓面價(jià)拿下杭州單價(jià)“地王”。時(shí)隔三個(gè)月，2025年1月24日，濱江以6.48萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)強(qiáng)勢(shì)刷新紀(jì)錄，杭州“地王”單價(jià)再次被改寫(xiě)。

1月24日，杭州土地市場(chǎng)迎來(lái)3宗涉宅用地出讓?zhuān)謩e位于湖墅單元、雙橋單元和下沙單元，總出讓面積131566平方米，總規(guī)劃建筑面積263315.6平方米，總起始價(jià)54.29億元。

其中，湖墅單元GS0201-R21-05地塊，土地出讓面積32367平方米，規(guī)劃建筑面積84154.2平方米，容積率2.6，建筑限高80米。該地塊起始價(jià)約31.86億元，起始樓面價(jià)3.78萬(wàn)元/平方米。

該地塊經(jīng)過(guò)220輪競(jìng)價(jià)，最終被濱江以總價(jià)54.56億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)6.48萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率71.25%。

隨后，濱江公告稱(chēng)，公司競(jìng)得上述地塊，土地權(quán)益100%。不過(guò)，公司在上述項(xiàng)目中所占權(quán)益比例可能發(fā)生變化，上述比例僅供投資者作階段性參考。

此外，在當(dāng)日土拍中，綠城以總價(jià)20.13億元競(jìng)得下沙地塊，成交樓面價(jià)2.34萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)41.46%。雙橋單元地塊則由浙江本地民企博策房地產(chǎn)以8.2億元底價(jià)取得。

優(yōu)質(zhì)地塊被擺上競(jìng)價(jià)臺(tái)面

濱江這宗單價(jià)“地王”，打破了2024年10月22日由綠城創(chuàng)造的50717元/平方米紀(jì)錄。彼時(shí)，綠城經(jīng)過(guò)77輪競(jìng)價(jià)，以34.22億元競(jìng)得位于上城區(qū)錢(qián)江新城二期的一宗地塊。這也是時(shí)隔8年后，杭州單價(jià)“地王”再被刷新。但這次杭州單價(jià)地王再度出現(xiàn)，相隔不過(guò)3個(gè)月。

越來(lái)越多核心地段的地塊被擺上核心城市的土拍競(jìng)價(jià)臺(tái)面，玩家們不僅要有資金實(shí)力，也要有打造高端產(chǎn)品的實(shí)力，否則很難做出產(chǎn)品溢價(jià)。

同一天進(jìn)行了春節(jié)前最后一場(chǎng)土拍的上海，也有類(lèi)似的市場(chǎng)體感。上海推出松江洞涇一宗低容積率地塊，吸引有資金實(shí)力的兩家央企保利發(fā)展與招商蛇口爭(zhēng)搶到最后，最終保利發(fā)展以27.9%溢價(jià)率拿下地塊。對(duì)比保利發(fā)展2023年在該板塊拿下的另一宗地塊，此次拿地樓面價(jià)上漲了20%。

另一方面，杭州的土地樓面價(jià)從“5萬(wàn)”邁入“6萬(wàn)”時(shí)代，僅隔了三個(gè)月。這背后，是杭州樓市的筑底復(fù)蘇趨勢(shì)以及房企對(duì)市場(chǎng)前景的預(yù)期的回歸。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生認(rèn)為，政策加持是市場(chǎng)預(yù)期復(fù)蘇的前提。自去年9月24日以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷迎來(lái)政策支持，降首付、降利率、融資白名單等利好持續(xù)落地，中央層面高頻表態(tài)企穩(wěn)樓市，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期有較大改善作用。杭州近期地價(jià)創(chuàng)新高的地塊，均位于核心板塊，發(fā)展?jié)摿Σ诲e(cuò)，且板塊內(nèi)庫(kù)存基本見(jiàn)底，客戶(hù)厚度有保障。

濱江們的拿地底氣何來(lái)？據(jù)了解，杭州目前已全面取消新房限價(jià)。2024年10月9日，杭州進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，新出讓住宅用地不再設(shè)置新建商品房限價(jià)要求，已出讓用地按原有合同約定執(zhí)行。新房限價(jià)取消，意味著房企在后續(xù)產(chǎn)品打造、銷(xiāo)售定價(jià)等方面將有更大自主權(quán)和空間。

多個(gè)板塊地價(jià)被刷新

值得一提的是，不止杭州單價(jià)“地王”短期內(nèi)兩度刷新，多個(gè)區(qū)域板塊地價(jià)也不斷走高。2024年，杭州15個(gè)板塊涉宅地塊地價(jià)刷新紀(jì)錄。如2024年12月中海地產(chǎn)成濱江區(qū)“地王”，2025年1月濱江集團(tuán)、海威置業(yè)與中天美好聯(lián)合體先后刷新蕭山區(qū)“地王”紀(jì)錄，1月 21日華潤(rùn)置地刷新杭州西站云城板塊“地王”紀(jì)錄。

《2024年杭州樓市白皮書(shū)》數(shù)據(jù)顯示，2024 年全年杭州市區(qū)共有41個(gè)板塊出讓涉宅用地。包括上城區(qū)、拱墅區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、臨平區(qū)、錢(qián)塘區(qū)等多個(gè)核心區(qū)板塊在內(nèi)，有15個(gè)板塊涉宅地塊的地價(jià)刷新板塊記錄，占比37%。

為提振房企拿地信心，2024 年杭州涉宅地塊供應(yīng)趨向優(yōu)質(zhì)化、低密化，雖低密地塊占比從2023年的31%降至21%，但分布更合理。雙限政策取消，地塊溢價(jià)率從2023年的9.0%提升至2024年的16.1%，平均樓面價(jià)上漲 14.3%，創(chuàng)歷史新高。

不止杭州如此，同一天，上海松江洞涇低容積率地塊也競(jìng)拍激烈，被保利發(fā)展以 27.9%溢價(jià)率拿下，樓面價(jià)較2023年同板塊地塊上漲 20%。兩地土拍熱度反映出長(zhǎng)三角地區(qū)核心城市核心地段土地吸引力增強(qiáng)。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，當(dāng)前房企投資布局進(jìn)一步聚焦，集中于一線城市和少量核心二線城市。核心地塊成為多數(shù)房企集中競(jìng)價(jià)的目標(biāo)，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度進(jìn)一步上升。這是基于各地逐漸放開(kāi)土地規(guī)劃指標(biāo)，為房企產(chǎn)品打造提供了更大的空間。尤其是近一年豪宅市場(chǎng)走出獨(dú)立行情，豪宅價(jià)格有進(jìn)一步上漲的趨勢(shì)，推動(dòng)房企對(duì)高端改善項(xiàng)目地塊的投資預(yù)期，預(yù)計(jì)2025年點(diǎn)狀“地王”還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。

一個(gè)事實(shí)是，在各方推動(dòng)杭州樓市持續(xù)回穩(wěn)向好的預(yù)期下，杭州各板塊“地王”新項(xiàng)目的入市，或?qū)⒕徑飧纳菩枨蟆?/p>