伴隨著解禁時(shí)間窗口的臨近，近兩年引爆市場(chǎng)的公共基礎(chǔ)設(shè)施投資信托基金溢價(jià)率創(chuàng)下年內(nèi)新低，平均溢價(jià)率較2月中旬的高點(diǎn)回落逾30個(gè)百分點(diǎn)。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，此次解禁主要涉及金融機(jī)構(gòu)等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者和部分產(chǎn)業(yè)資本他們有相對(duì)理性的交易方法和策略，偏好長(zhǎng)期配置各基金經(jīng)理已做好充分的解禁準(zhǔn)備，以維持此類(lèi)產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定

首批公募REITs解禁倒計(jì)時(shí)

機(jī)構(gòu)更喜歡長(zhǎng)期配置。

最近，一些基金經(jīng)理如郭芙，博時(shí)，華安，平安，CICC，東吳，浙商證券等發(fā)布公告，促使其公募REITs份額解除銷(xiāo)售限制公告顯示，上述產(chǎn)品解禁后的流通份額占基金總份額的41%~80%2022年6月21日起解除限售股份，即首批公募REITs上市滿(mǎn)一年時(shí)，滿(mǎn)足解除本基金限售股份的條件

談及公募REITs解禁對(duì)投資的影響，富國(guó)資本水務(wù)REITs基金經(jīng)理Cyrus表示，公募REITs發(fā)行時(shí)，戰(zhàn)略配售份額相對(duì)較高，客觀上可能導(dǎo)致解禁后流通份額占比更高但總體來(lái)看，REITs的總流通市值在解禁后還是比較有限的

根據(jù)Cyrus的分析，解禁的戰(zhàn)略投資者主要是金融機(jī)構(gòu)和部分產(chǎn)業(yè)資本，大部分REITs的市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)于發(fā)行價(jià)有一定溢價(jià)不排除部分戰(zhàn)略配售投資者有兌現(xiàn)收益的動(dòng)機(jī)，拋售增加可能對(duì)二級(jí)市場(chǎng)造成壓力

但戰(zhàn)略配售投資者畢竟是專(zhuān)業(yè)的投資機(jī)構(gòu)，有相對(duì)理性的交易方式和策略而且二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的大幅下跌也會(huì)提高REITs的分配率，IRR等收益指標(biāo)，這可能是理性投資者配置資產(chǎn)的機(jī)會(huì)賽勒斯說(shuō)

面對(duì)產(chǎn)品解禁壓力，各公募基金經(jīng)理都做好了充分準(zhǔn)備。

賽勒斯表示，作為基金管理人，主要應(yīng)做好基金運(yùn)作管理和信息披露工作，通過(guò)各種方式向投資者傳遞REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，引導(dǎo)投資者正確認(rèn)識(shí)REITs的價(jià)值，理性投資和交易。

AVIC基金房地產(chǎn)投資部表示，已經(jīng)提前做了很多準(zhǔn)備AVIC首鋼綠色能源的REIT管理人已經(jīng)與戰(zhàn)略投資者進(jìn)行了一對(duì)一的溝通，了解持有意向，并與新的戰(zhàn)略投資者建立聯(lián)系與此同時(shí)，大宗交易等機(jī)會(huì)也被創(chuàng)造出來(lái)，以保持二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定根據(jù)之前的調(diào)研和采訪(fǎng)，預(yù)計(jì)解禁對(duì)REITs二級(jí)市場(chǎng)影響不大保險(xiǎn)和集團(tuán)，企業(yè)，股權(quán)投資的長(zhǎng)期處置傾向更強(qiáng)，解禁后繼續(xù)持有的意愿可能更強(qiáng)

平均保險(xiǎn)費(fèi)率

比年內(nèi)高點(diǎn)下降了30個(gè)百分點(diǎn)。

伴隨著解禁臨近，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)率有所回落截至5月27日，12只公募REITs平均溢價(jià)率為22.19%，較2月中旬高點(diǎn)下跌逾30%

同時(shí)，今年該類(lèi)產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)的漲幅也基本持平截至5月27日，今年以來(lái)12只公募REITs平均漲幅為—0.69%，7只產(chǎn)品錄得負(fù)收益

談到溢價(jià)率的劇烈變化，AVIC基金房地產(chǎn)投資部表示，REITs是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的投資產(chǎn)品但從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，公募REITs前期漲幅較大，偏離了其內(nèi)在價(jià)值長(zhǎng)期來(lái)看，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格最終會(huì)回歸其內(nèi)在價(jià)值

賽勒斯表示，REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)的特點(diǎn)是現(xiàn)金流穩(wěn)定從長(zhǎng)期來(lái)看，REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該圍繞基礎(chǔ)資產(chǎn)的估值波動(dòng)前期由于REITs還是新型基金，由于知識(shí)不足，資產(chǎn)稀缺等因素，二級(jí)市場(chǎng)存在非理性投機(jī)，溢價(jià)率過(guò)高近期價(jià)格下行，成交量萎縮，是市場(chǎng)逐漸趨于理性的表現(xiàn)

在公募REITs折溢價(jià)大幅波動(dòng)的背景下，不少公募機(jī)構(gòu)和人士也提醒投資者理性參與投資。

另一方面，業(yè)內(nèi)人士建議投資者關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)，理性參與前期公募REITs漲幅較高，部分產(chǎn)品發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示公告，揭示價(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)致投資者實(shí)際現(xiàn)金流分配率降低的風(fēng)險(xiǎn)如果二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格處于高位，投資者最好暫緩入市

自REITs發(fā)行以來(lái)，我們一直呼吁投資者客觀認(rèn)識(shí)REITs的基本概念和風(fēng)險(xiǎn)收益特征，理性看待REITs的投資價(jià)值賽勒斯表示，REITs的本質(zhì)是對(duì)特定標(biāo)的資產(chǎn)的股權(quán)投資，其特點(diǎn)是運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，分紅穩(wěn)定，適合長(zhǎng)期資產(chǎn)配置短線(xiàn)追漲殺跌可能面臨較大的投資和交易風(fēng)險(xiǎn)