今天，仲量聯(lián)行發(fā)布了《乘勢(shì)而上，啟航新征程》中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)越來(lái)越多的投資機(jī)構(gòu)將目光投向了長(zhǎng)租公寓的開發(fā)投資，穩(wěn)定回報(bào)率普遍預(yù)計(jì)保持在4.5%—5.5%未來(lái)，REITs有望成為長(zhǎng)租公寓投資者的主要退出機(jī)制之一

2017—2018年中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)經(jīng)歷了政策紅利和機(jī)構(gòu)紅利的釋放，大量企業(yè)入市試水，其中不乏盲目擴(kuò)張的品牌經(jīng)過(guò)2019—2020年的深度行業(yè)洗牌和市場(chǎng)沉淀，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展機(jī)遇期

一些仍堅(jiān)定走在長(zhǎng)租公寓軌道上的企業(yè)，逐漸探索出適合自身發(fā)展的商業(yè)模式，其中頭部品牌保持快速增長(zhǎng)根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，前十大市場(chǎng)部長(zhǎng)級(jí)出租屋品牌的存量房總數(shù)從2018年底的35.6萬(wàn)套，增長(zhǎng)至2020年底的73萬(wàn)套，翻了一番這些股票主要分布在一線和1.5線城市而運(yùn)營(yíng)6個(gè)月以上的門店平均入住率高達(dá)89%—95%值得注意的是，部分城市中高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已逐漸成型

現(xiàn)在，中國(guó)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)正處于成熟的重要機(jī)遇期仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人姚瑤表示，未來(lái)伴隨著租賃需求升級(jí)，以及開發(fā)商，投資機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)參與者的深度參與，長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品有望迭代更新，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將在質(zhì)和量上達(dá)到新的水平

圖:鍋爐房改造為共享客廳。

北京和上海最受投資者青睞。

伴隨著房住不炒的長(zhǎng)期定位，扶持政策的陸續(xù)出臺(tái)以及市場(chǎng)基本面的大力支持，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外企業(yè)和投資者開始將目光聚焦在我國(guó)長(zhǎng)租公寓的開發(fā)和投資上為了更好地分析和預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)的投資邏輯和趨勢(shì)，仲量聯(lián)行對(duì)30多家不同類型的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行了問卷調(diào)查

研究結(jié)果顯示，投資者仍在關(guān)注上海，北京，深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，外來(lái)人口比例高，購(gòu)房門檻高的一線和新一線城市賽道細(xì)分方面，97%的投資者希望進(jìn)入面向企業(yè)精英白領(lǐng)市場(chǎng)的中高端長(zhǎng)租公寓細(xì)分市場(chǎng)從發(fā)展模式來(lái)看，投資者仍主要采用資產(chǎn)擴(kuò)張模式，尤其是存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型模式

大多數(shù)投資者預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期租賃公寓的穩(wěn)定回報(bào)率將在4.5%至5.5%之間，與2018年相比呈明顯下降趨勢(shì)對(duì)于未來(lái)五年收益率穩(wěn)定的趨勢(shì)，45%的投資者認(rèn)為會(huì)保持穩(wěn)定，39%的投資者認(rèn)為會(huì)下降仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資與資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人龐樹東表示，伴隨著國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的成熟，其空置風(fēng)險(xiǎn)將更低，資產(chǎn)表現(xiàn)也將更加穩(wěn)定預(yù)計(jì)資本化率將繼續(xù)向?qū)懽謽堑葌鹘y(tǒng)商業(yè)資產(chǎn)靠攏

圖:年輕人租房或買房更注重客廳和臥室。

中國(guó)REITs帶來(lái)新機(jī)遇。

資產(chǎn)估值過(guò)高和土地資產(chǎn)獲取難一直是中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)投資者面臨的兩大挑戰(zhàn)對(duì)于大部分處于單元配置的投資者來(lái)說(shuō)，存量改造是進(jìn)入國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)的主流模式但國(guó)內(nèi)一線城市核心區(qū)域的存量資產(chǎn)價(jià)格普遍偏高此外，項(xiàng)目改造成本和投資回報(bào)往往低于機(jī)構(gòu)投資者的預(yù)期

此外，資產(chǎn)流動(dòng)性太低，難以退出成為第三大挑戰(zhàn)，退出機(jī)制也成為投資者最關(guān)心的話題之一短期來(lái)看，單一資產(chǎn)或資產(chǎn)包退出仍將是主要方式，但中期來(lái)看，REITs有望改善長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)的流動(dòng)性仲量聯(lián)行中國(guó)評(píng)估咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平表示，租賃住房和REITs是天然兼容的雖然現(xiàn)階段公布的政策暫時(shí)只將保障性租賃住房納入中國(guó)REITs的底層資產(chǎn)，但我們認(rèn)為，中國(guó)REITs向市場(chǎng)化租賃住房擴(kuò)張是必然趨勢(shì)出租屋可能成為中國(guó)REITs的又一片藍(lán)海，未來(lái)REITs也有望成為長(zhǎng)租公寓投資者的主要退出機(jī)制之一