公募REITs迎來加速發(fā)展目前，首批保障性租賃房REITs項(xiàng)目已被交易所受理根據(jù)最新披露的標(biāo)的資產(chǎn)，該保障性租賃房項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，現(xiàn)已處于飽和運(yùn)營狀態(tài)，出租率超過90%目前，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的類型很多，如交通，水利，風(fēng)電場，科技工業(yè)園等，通過公開發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金來競爭運(yùn)營

分析人士指出，公募REITs的發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展的趨勢，目前各種機(jī)制正在逐步完善和成熟公募REITs起到了盤活存量資產(chǎn)，為新項(xiàng)目注入股權(quán)資金的作用，也能為投資者帶來相對(duì)穩(wěn)定的投資回報(bào)投資者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注底層資產(chǎn)屬性，根據(jù)個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)偏好進(jìn)行選擇，不要在二級(jí)市場追漲殺跌

基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)異

上交所和深交所網(wǎng)站信息顯示，首批保障性租賃房REITs，即金鐘廈房保障性租賃房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金和宏圖創(chuàng)新深圳人才住房保障性租賃房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金已受理并進(jìn)入詢價(jià)階段。

在應(yīng)用動(dòng)態(tài)更新的同時(shí)，上述項(xiàng)目的底層資產(chǎn)已經(jīng)浮出水面。

招股書顯示，CICC廈門安珠保障性租賃房REIT的標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為位于福建廈門集美區(qū)的袁波公寓和恒企公寓在整體定位上，這兩套公寓是符合相關(guān)文件的保障性租賃房，主要面向新就業(yè)大學(xué)生，青年，城市基本公共服務(wù)人員等在廈門無房的新市民群體，解決階段性住房困難問題

具體來看，兩套公寓均于2020年3月竣工，總建筑面積19.86萬平方米其中，袁波公寓擁有2614套房源，截至2022年3月31日，入住率達(dá)到99.42%，恒企公寓擁有2051套房源，截至2022年3月31日的入住率為99.11%目前兩個(gè)公寓處于飽和運(yùn)營狀態(tài)，項(xiàng)目房源需求量大

深圳紅土人才創(chuàng)新型保障性租賃房REIT的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為安珠百泉閣，安珠錦園，保利香檳花園，鳳凰公館四個(gè)保障性租賃房項(xiàng)目，分別位于深圳市福田區(qū)，羅湖區(qū)，大鵬新區(qū)，坪山區(qū)，總建筑面積13.47萬平方米，共有1830套保障性租賃房及其配套設(shè)施目前已有4個(gè)項(xiàng)目獲得保障性租賃房認(rèn)證，評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值約11.58億元，主要面向新市民和年輕人

截至2022年3月31日，安珠百泉閣項(xiàng)目，安珠金源項(xiàng)目，保利香檳花園項(xiàng)目，鳳凰公館項(xiàng)目的保障性租賃房入住率分別為99%，99%，100%，98%招股書顯示，四個(gè)項(xiàng)目均位于區(qū)域核心區(qū)域，周邊配套齊全，且均為新建房屋但租金僅為同地段，同品質(zhì)市場住房租金的60%左右，與市場化租賃住房相比具有顯著的競爭優(yōu)勢

創(chuàng)新港產(chǎn)保障房的REIT主要原業(yè)主深圳人才安珠集團(tuán)表示，該項(xiàng)目募集資金將繼續(xù)投入深圳保障房建設(shè)，預(yù)計(jì)新增保障房2000套以上目前，深圳人才安珠集團(tuán)以絕對(duì)控股方式持有的可擴(kuò)展資產(chǎn)預(yù)計(jì)投資規(guī)模為53.6億元，是本次發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施REITs預(yù)計(jì)價(jià)值的4.6倍未來會(huì)有更多的項(xiàng)目作為替代資產(chǎn)，可擴(kuò)展資產(chǎn)的儲(chǔ)備充足

更多的項(xiàng)目競爭錄取。

公募REITs不僅是資產(chǎn)證券化的重要載體，也能讓普通百姓享受到基建投資帶來的良好現(xiàn)金回報(bào)信達(dá)亞洲基金總經(jīng)理朱永強(qiáng)指出，從目前的情況來看，推出的公募REITs都是佼佼者

以能源資產(chǎn)為例，國務(wù)院辦公廳最近幾天轉(zhuǎn)發(fā)了國家發(fā)改委，國家能源局印發(fā)的《推進(jìn)新時(shí)代新能源高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施方案》規(guī)劃指出，要豐富綠色金融產(chǎn)品和服務(wù)，加大綠色債券和綠色信貸對(duì)新能源項(xiàng)目的支持力度，研究探索將新能源項(xiàng)目納入REITs試點(diǎn)支持范圍

華電國際電力股份有限公司5月31日發(fā)布公告稱，擬選擇位于浙江省的部分子公司的天然氣熱電聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)目作為池資產(chǎn)，向上交所申請(qǐng)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs截至2021年12月31日，總資產(chǎn)約28.05億元，總負(fù)債約16.90億元，2021年?duì)I業(yè)總收入和利潤約17.56億元和1.35億元華電國際表示，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以通過資產(chǎn)證券化引入股權(quán)資金，盤活現(xiàn)有發(fā)電資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)重估，降低對(duì)傳統(tǒng)債務(wù)融資的依賴，改善流動(dòng)性，降低有息負(fù)債和資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化長期資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)

深交所網(wǎng)站信息顯示，鵬華基金此前申報(bào)的公募REITs產(chǎn)品鵬華深能清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金目前處于詢價(jià)階段。

此外，在水利設(shè)施領(lǐng)域，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前正在推進(jìn)公募REITs的項(xiàng)目有黔中水利工程，四川發(fā)展國潤水務(wù)，云南灌區(qū)，湖南響水發(fā)展，福建水務(wù)投資集團(tuán)等在交通設(shè)施領(lǐng)域，目前正在推進(jìn)公募REITs項(xiàng)目，包括郭進(jìn)鐵建渝綏高速，華泰紫金蘇交管高速，蘇州軌道交通1號(hào)線，綏遵高速等

二級(jí)市場不要追高。

公募REITs二級(jí)市場的表現(xiàn)成為更多項(xiàng)目競相入場的基礎(chǔ)。

日前，央企高速首只REITs產(chǎn)品——華夏中交建REITs上市，單日成交額和單日漲幅均居同類基金之首該產(chǎn)品的發(fā)行比例為0.84%，不僅刷新了公募基金中產(chǎn)品最低發(fā)行比例的紀(jì)錄，也使該產(chǎn)品成為唯一一只發(fā)行比例低于1%的公募基金數(shù)據(jù)顯示，截至6月5日，12只公募REITs成立以來平均收益率達(dá)到13.64%，其中有4只產(chǎn)品收益率超過20%，分別是郭芙首創(chuàng)水務(wù)REIT，AVIC首鋼生物質(zhì)REIT和宏圖創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流REIT

公募REITs市場是萬億級(jí)市場，符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展的趨勢，各種機(jī)制也在逐步完善和成熟其管理模式與一般二級(jí)市場證券資產(chǎn)有較大不同，允許設(shè)立專業(yè)的REITs子公司開展業(yè)務(wù)，有利于盤活存量資產(chǎn)，從而帶來REITs業(yè)務(wù)的發(fā)展博時(shí)基金表示

創(chuàng)新基金方面表示，面向基礎(chǔ)設(shè)施的REITs公募作為打通一二級(jí)市場的產(chǎn)品，在盤活存量資產(chǎn)和向新項(xiàng)目注入股權(quán)資金方面起到了橋梁作用在相關(guān)政策不斷落實(shí)的背景下，無論是國家宏觀經(jīng)濟(jì)層面，還是監(jiān)管層面，都希望將更多資產(chǎn)類型的領(lǐng)域拓展到公募REITs市場，從而引入更多的增量資金可以預(yù)期，公募REITs發(fā)展空間巨大，有望成為股票，債券之外的重要融資市場

在具體的產(chǎn)品選擇上，朱永強(qiáng)表示，投資者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注標(biāo)的資產(chǎn)的屬性，并與同類型資產(chǎn)的收益率進(jìn)行橫向比較同時(shí)要根據(jù)個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)偏好進(jìn)行選擇，而不是在二級(jí)市場追高華泰證券首席收益分析師張繼強(qiáng)表示，目前上市的公募REITs中，產(chǎn)權(quán)收益完成率較高但受疫情和季節(jié)性經(jīng)營影響，2022年一季度公募REITs累計(jì)可分配利潤普遍呈現(xiàn)環(huán)比下降此外，自6月底起，首批公募REITs部分戰(zhàn)略配售股將解禁業(yè)內(nèi)人士提醒，投資者應(yīng)關(guān)注股份解禁對(duì)估值壓力可能產(chǎn)生的影響，對(duì)業(yè)績不及預(yù)期，受疫情因素?cái)_動(dòng)的產(chǎn)品保持謹(jǐn)慎