萬科旗下物業(yè)與空間服務(wù)板塊萬物云走向成熟4月1日港交所披露萬物云招股書，聯(lián)席保薦人為中信證券，花旗，高盛

招股書顯示，2019年至2021年，萬物云營收分別為139.3億元，181.5億元和237億元，毛利分別為24.7億元，33.6億元和40.2億元截至2021年末賬上現(xiàn)金及等價(jià)物64.3億元

萬物云主要有三大業(yè)務(wù):社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)以萬科物業(yè)品牌提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，并推出樸鄰等品牌開展房屋經(jīng)紀(jì)，租賃管理以及房屋修繕等服務(wù)，商企和城市空間綜合服務(wù)分別對(duì)應(yīng)萬物梁行和City Up品牌，AIoT及BASS解決方案服務(wù)則提供遠(yuǎn)程空間科技運(yùn)營。

社區(qū)服務(wù)仍然是營收大頭，2021年這部分貢獻(xiàn)營收131.6億元，占比55.5%，商企和城市服務(wù)，解決方案服務(wù)分別占比36.7%和7.8%。11月5日晚，萬科A宣布，擬分拆萬物云，在HKEx上市。該提案已經(jīng)董事會(huì)審議。董事會(huì)認(rèn)為，萬裕云海外上市將為其后續(xù)發(fā)展提供更好的資金保障和資本運(yùn)作空間，有效推動(dòng)公司整體戰(zhàn)略升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展。。

物管領(lǐng)域龍頭碧桂園服務(wù) 2021年末住宅物業(yè)在管面積為7.66億平方米萬物云緊隨其后，同期住宅物業(yè)在管面積約為6.6億平方米在管面積集中在新一線和二線城市，占比分別為43.8%和32%，華東地區(qū)占比最高，達(dá)34.5%

萬物云近三年毛利率分別為17.7%，18.5%，17%分業(yè)務(wù)來看，2021年解決方案服務(wù)的毛利率近30%，而社區(qū)服務(wù)，商企及城市服務(wù)的毛利率均約16%

對(duì)于毛利率偏低的問題，萬物云CEO朱保全在近期萬科業(yè)績會(huì)上回應(yīng)稱，已上市的物業(yè)公司毛利率大概分為兩個(gè)陣營:一類是在15%左右，一類是在30%左右萬物云毛利率在15%左右，從分析師的報(bào)告來看，15%左右是一個(gè)合理區(qū)間朱保全認(rèn)為民生行業(yè)的信任關(guān)系遠(yuǎn)比毛利率重要

萬物云對(duì)萬科的銷售依賴并不高近三年，萬物云來自萬科集團(tuán)的銷售收入分別為17.7億元，28億元和38.2億元，占同期總收入的12.7%，15.4%和16.1%

萬科企業(yè)連同全資公司共同構(gòu)成控股股東集團(tuán)萬科企業(yè)直接持股6億股，占已發(fā)行股本的57.12%，加上全資附屬公司萬傾，萬斛，萬馬爭先，盈達(dá)投資基金，萬殊之秒及萬斛泉源的持股，合計(jì)可以行使62.89%的投票權(quán)其他股東還包括博裕資本，58同城，琳珠集團(tuán)等

當(dāng)前港股物業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)板塊估值回落不過，朱保全對(duì)此表示，萬物云上市主要考慮的是自身發(fā)展成熟了，公司戰(zhàn)略不會(huì)以捕捉資本市場的窗口為主要考慮因素從估值角度來講，萬物云當(dāng)前的上市時(shí)點(diǎn)更合適，因?yàn)楫?dāng)前估值更理性，能夠給投資者一個(gè)更恰當(dāng)?shù)耐顿Y機(jī)會(huì)

此次上市募集資金暫未披露，萬物云表示募集到的資金將主要用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，開發(fā)AIoT及BaaS解決方案，收購或投資上下游供應(yīng)鏈服務(wù)商等。

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