" 房地產行業(yè)已經從沖浪運動變?yōu)榉\動，看得到浪，但卻看不到風對企業(yè)來說，唯有不斷提升自身能力，找準方向才能迎風而上

董事長王曉松在業(yè)績會上如是說道。

過去的一年，整個地產行業(yè)邏輯都經歷了巨大的變化三道紅線，集中供地 " 流拍潮 " 的出現(xiàn)，以及新房市場乃至二手房市場均出現(xiàn)了不同程度的降溫，都預示著行業(yè)寒冬的到來

但在王曉松看來，房地產行業(yè)的從業(yè)者不應該被悲觀情緒籠罩整個行業(yè)的兩大基本面仍然沒有發(fā)生變化，首先，房地產仍然是國家最重要的支柱性行業(yè)之一，其次，超長周期的行業(yè)屬性也沒有變化

" 在經歷了這一輪企業(yè)的自我審視，高杠桿，高周轉的行業(yè)屬性已經轉向了高質量的發(fā)展因此在 2022 年，新城仍然還是會堅持有回籠的銷售，有利潤的增長，有品質的產品與服務，聚焦利潤，繼續(xù)回歸產品，服務和有活力的組織" 王曉松進一步表示

基本盤穩(wěn)固，財務安全墊持續(xù)增厚

回顧過去這一年，在行業(yè)新形勢，新周期下，新城控股圍繞 " 穩(wěn)中求進，地域深耕，運營優(yōu)先，科技賦能，風險管控 " 五大戰(zhàn)略指導，用業(yè)績的穩(wěn)定性和連貫性來替代單一規(guī)模的增長，推動公司基本盤更加穩(wěn)固，也讓財務安全墊繼續(xù)增厚。

年報數(shù)據(jù)顯示，2021 年新城控股實現(xiàn)銷售金額 2337.75 億元，累計銷售面積約 2354.73 萬平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入 1682.32 億元，同比增長 15.64 %其中，長三角占比 53%，中西部占比 28%，環(huán)渤海占比 15%，粵港澳大灣區(qū)占比 4%

利潤方面，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤 125.98 億元，扣非歸母凈利潤 102.45 億元截至報告期末，公司總資產達 5342.93 億元，歸屬于上市公司股東的凈資產 593.10 億元，同比增長 17.23 %

2021 年末，新城也按照監(jiān)管部門的要求，如期將 " 三道紅線 " 穩(wěn)步降至綠檔。

2021 年年報顯示，截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額 552.26 億元，現(xiàn)金短債比 1.07 倍，凈負債率為 48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平，公司剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為 69.95%，相較去年同期下降 4.18 個百分點若直接按照貨幣資金和短期借款的計算口徑，公司現(xiàn)金短債比則為 1.92 倍

尤為難得的是，截止 2021 年期末，公司經營性現(xiàn)金流凈額為 219.85 億元，同比大幅增長 5657.18%，經營性現(xiàn)金流連續(xù)四年為正在行業(yè)融資難度不斷加大的情況下，新城控整體平均融資成本為 6.57%，同比下降 0.15 個百分點2021 年新城控股的加權平均凈資產收益率達 22.73%，位于行業(yè)前列

在強化現(xiàn)金管控的同時，新城控股積極開展到期債券置換，公司債務結構得以進一步優(yōu)化報告期內，公司先后完成公司債券及應收賬款資產支持證券的發(fā)行，共募集資金 17.85 億元人民幣，在中國銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，募集資金 8 億元人民幣，在境外通過發(fā)行美元債券，募集資金 7.04 億美元

通過適當?shù)闹苯尤谫Y保障經營的持續(xù)穩(wěn)定，響應國家降杠桿，穩(wěn)預期的號召報告期內，新城還成功發(fā)行了首筆綠色美元債，發(fā)行規(guī)模為 3 億美元，期限為 4.25 年期，票面利率 4.625%，標志著公司邁出了綠色金融的關鍵一步，也是公司在推動綠色企業(yè)運營和實現(xiàn)公司可持續(xù)增長方面的又一里程碑

業(yè)績會上，新城控股還首次披露了其合聯(lián)營權益有息負債，公司財務狀況更加透明據(jù) 2021 年年報，目前公司合聯(lián)營權益有息負債僅為 115.13 億元同時，公司 2021 年新增竣工面積 3290.34 萬平米截至報告期末，新城控股末已簽約待結轉面積 3421.88 萬平米，鎖定未來營收及利潤的可結算資源充足

輕重并舉，商業(yè)第二曲線增速明顯

針對市場官方關注的商業(yè)方面，據(jù)管理層介紹，期內新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入 86.39 億元，超額完成全年 85 億元的既定目標，同比增長 51%，全年新開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場共 30 座。

依托雙輪驅動這一獨特經營模式，新城在商業(yè)運營方面的數(shù)據(jù)表現(xiàn)突出，商業(yè)板塊正作為公司第二增長曲線持續(xù)進階。

截至報告期末，吾悅廣場開業(yè)面積達 1248.38 萬平方米，整體出租率為 97.63%，此外物業(yè)出租及管理毛利率高達 72.64%惠譽在此前覆蓋新城控股的評級報告中指出，新城旗下購物中心獲得的強勁經常性租金收入，將為公司提供額外的流動性緩沖，并支持其業(yè)務穩(wěn)定性

尤為值得一提的是，2021 年以來，新城控股商業(yè)持續(xù)性經營收入已能完全覆蓋當期利息支出數(shù)據(jù)顯示，2021 年新城控股商業(yè)持續(xù)性經營收入大幅超過當期利息支出，約為 139.36%

而在商業(yè)拓展方面，新城控股堅持 " 輕重并舉 " 戰(zhàn)略，將輕資產作為商業(yè)項目拓展的重要組成部分，既能不斷擴大新城商業(yè)在管規(guī)模，也利于進一步強化吾悅商業(yè)管理品牌形象數(shù)據(jù)顯示，2021 年新城控股新獲取吾悅廣場 32 座，其中重資產 16 座，輕資產 16 座

截至 2022 年 3 月 25 日，新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場累計達 130 座，已開業(yè)數(shù)量位居境內外上市公司首位，公司開業(yè)，在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到 189 座，進駐全國 135 個城市。

在新城控股聯(lián)席總裁的曲德君看來，公司在過去的 13 年基本實現(xiàn)了全國化的布局，品牌影響力也持續(xù)不斷地得以提升當前，85% 的吾悅廣場布局于 " 十四五 "19 個國家級城市群，覆蓋全國 GDP80% 區(qū)域，服務所在城市 80% 的主流消費人群，形成規(guī)模效應

" 業(yè)務是公司區(qū)域深耕的一個壓艙石，商業(yè)管理則是提供了穿越周期穩(wěn)定收入的這種現(xiàn)金流，各個事業(yè)部之間的這種協(xié)同發(fā)展相互促進，正是新城的核心優(yōu)勢的最基本的前提展望未來，2022 年新城控股全年計劃新開業(yè)吾悅廣場 25 座，到 2022 年底開業(yè)總數(shù)達到 155 座，全年商業(yè)運營總收入目標為 105 億元" 曲德君表示

近期，新城以自有資金提前完成 2019 年公開發(fā)行公司債券 回售資金本息及 2017 年度第一期中期票據(jù)到期本息共計 25.92 億元的支付對此，管理層進一步指出，未來新城也將繼續(xù)堅守底線思維，保持良好的流動性，提前或按時全額償還公開市場債券本息，全力保障公司穩(wěn)健經營及全體投資者的利益

基于對公司發(fā)展前景和戰(zhàn)略規(guī)劃的認同，新城控股部分董事和高級管理人員將按照交易場所交易規(guī)則，以市場化方式在二級市場購買新城控股發(fā)行的公司債券根據(jù)計劃，新城控股管理層擬購買總規(guī)模不超過 2000 萬元存續(xù)的公司債券

3 月 30 日，新城控股發(fā)布公告宣布，擬以不低于 1 億元不超過 2 億元人民幣的自有資金，回購公司股份面對復雜的外部環(huán)境，新城控股也將繼續(xù)致力于用核心能力的確定性應對不確定性，聚焦十年戰(zhàn)略，堅持長期主義，戰(zhàn)術聚焦當下，確保穩(wěn)健經營

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