對于新入職的Cherry來說，在新公司上班的體驗也是全新的。

每天上班，尚不熟悉的她可以在互動屏的指導下精準找到目的地。辦公室的溫度、濕度和空氣質量，會隨著天氣條件和人員的密集程度相應調整。休息時Cherry抬頭就能看到智慧顯示屏上的衛(wèi)生間使用情況，人少再起身。等到下班，“找車困難癥”的她能在輸入車牌號后跟著導航來到車前，燈光也會跟隨她的腳步一路變亮。

在這棟大樓里，「智慧」仿佛無處不在，垃圾桶永遠是清潔的，燈永遠是該開的時候亮，該滅的時候熄……難得地兼顧了“打工人”的效率與愉悅。

而這樣高度智能化集成的體驗背后，是一套完善的智慧物業(yè)管理系統(tǒng)，在政策鼓勵和科技賦能的雙重利好下，智慧物管正以勢如破竹地姿態(tài)闖入寫字樓，連接一切空間、提供無界服務，讓物業(yè)服務內(nèi)卷出新高度、邁向了新起點。

01 初衷:科技連接美好生活

早在十年前，物業(yè)管理行業(yè)就掀起了一股科技應用的熱潮。從2013年的“互聯(lián)網(wǎng)+”，到2016年的“云計算、大數(shù)據(jù)”、2017年的“物聯(lián)網(wǎng)”、2018年-2019年的“智能化”，以及2020年的“5G+”、“線上線下融合”、“智慧物業(yè)管理服務平臺”，物管行業(yè)的科技思維和科技應用越發(fā)成熟。

尤其是一場疫情，讓普羅大眾看到了智慧物管的先天優(yōu)勢，以及智慧物管在短短幾年內(nèi)取得的跨越式發(fā)展。正如中國物業(yè)管理協(xié)會所指出的“再先進的科技，都不能忘了初心”，智慧物管也正積極踐行著“科技連接美好生活”的初衷。

為什么說是「連接」？因為它概括了智慧物管中從科技應用到提升體驗的路徑，智慧物管系統(tǒng)主要是通過技術應用，加強各主體間的連接，如與物的連接、與人的連接，打破物理空間的限制，提供不斷突破邊界的服務。

與物的連接——以機器代替人力，實現(xiàn)設備集成管理，減少投入和能效。目前應用較為普遍的解決方案，即通過整合資源，將整個企業(yè)的所有設施管理工作都列入一個團隊的管理之下。

以Cherry體驗的數(shù)智化工作場景為例，智慧物管平臺將整個寫字樓的設施設備都納入管理范圍，大到工位、會議室、食堂、衛(wèi)生間，小到燈、顯示屏，實時掌握其所處狀態(tài)，并根據(jù)實際情況做出決策，“哪些是已使用的，哪些是待使用的”，以及“哪些這時候該使用，哪些不該使用”。這種智能化連接，能讓寫字樓的成本管控以及服務質量都上升到一個新的高度。

與人的連接——深化各主體間聯(lián)系，如物管平臺與員工、管家與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主的連接，有效提升溝通效率，并提供個性化、定制化服務。

即便同在寫字樓，客群差異仍然很大，不同的行業(yè)、不同的階段對于物業(yè)管理的需求都不盡相同，這就要求物管企業(yè)能充分了解并及時響應業(yè)主需求。

在同為龍湖智創(chuàng)生活打造的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)深度服務“樣板間”中，為跟上企業(yè)節(jié)奏，在服務專區(qū)設置自助財務報銷交單機，自助辦理員工卡、開具證明、報銷單據(jù)等；為照顧員工的痛點，如食堂管理、班車管理、共享區(qū)域打造等等。這種個性化連接，能為企業(yè)降本增效，提升員工的幸福感和滿意度，實現(xiàn)多方共贏。

02 實現(xiàn)路徑:場景、技術、服務

那么，物管企業(yè)如何才能實現(xiàn)智慧管理？總的來說，就是要在以人為本的理念指引下，搭建“場景=技術服務”的基本框架。

首先，場景是物業(yè)從割裂式管理到精細化運營的關鍵。智慧物管是以分析用戶為基礎、以滿足需求為核心、開展有針對性的運營活動。

如，一家創(chuàng)業(yè)期的IT公司，核心需求在于人與空間的降本增效，如何搭建智慧化場景來解決痛點問題？以龍湖智創(chuàng)生活的服務案例為參考，在空間場景方面，智能化工位應用通過檢測空間熱度和工位利用率，控制工位的合理使用在80%，其余20%靈活調整，以滿足項目方短期參與或驗收，以及其他三方協(xié)作人員臨時入駐等等，經(jīng)測算，整體空間利用率提升15%左右。

人力場景方面，智能化設備管理通過智能終端進行遠程設備設施監(jiān)控，根據(jù)設定的頻率、參數(shù)，自動識別設備、進行品質檢查，標注異常狀況、自動生成工單，結合人工巡檢、提高管理效率，以藍海引擎產(chǎn)業(yè)園為例，通過植入智慧化系統(tǒng)后，可全面實現(xiàn)遠程自動化設備巡檢與系統(tǒng)控制調節(jié)工作，日節(jié)約單人工時4小時。

其次，技術是物業(yè)管理智慧化升級的關鍵。通過移動互聯(lián)網(wǎng)技術、云計算、大數(shù)據(jù)等技術手段，實現(xiàn)物業(yè)管理的數(shù)字化、流程化、標準化。

仍然以Cherry體驗的數(shù)智化工作場景為例。在衛(wèi)生間管理中，通過配置IoT智能傳感裝置進行使用人數(shù)識別，實時傳送至智慧顯示屏，同時設置限制提醒，保潔人員可結合衛(wèi)生間客流波峰谷調整清潔頻次，確保整潔度。

在能源管理中，現(xiàn)場環(huán)境傳感器會自動識別并采集數(shù)值，包括溫度、濕度、照度、二氧化碳濃度等，在設定范圍內(nèi)根據(jù)數(shù)據(jù)反饋調節(jié)。如，遠程自動控制大樓照明系統(tǒng)，減少依靠人員手動開關，停車場智慧照明，根據(jù)人車情況調整燈光亮度。

此外，不管是場景的設計、技術的支持，智慧物管要落到實處、取得實效，關鍵還是物管企業(yè)的服務。

這也對物管企業(yè)提出更高的要求。一方面，需要樹牢以人為本的服務理念，智慧物管企業(yè)要始終以人的日常基礎需求及進階需求為導向，努力提供便捷、高效、穩(wěn)定的客戶體驗，以及豐富、有效的定制服務。

另一方面，需要培養(yǎng)有多元技能的復合型人才，智慧物管企業(yè)需要有較高的資源整合、快速響應和綜合服務能力，人員也需要專業(yè)的需求洞察、數(shù)據(jù)處理和流程作業(yè)等能力。

03 競爭格局，龍頭企業(yè)突圍

十年磨一劍，任何行業(yè)的迭代發(fā)展從來不是一蹴而就，而縱觀物業(yè)從傳統(tǒng)向智慧的轉型歷程，離不開政策紅利風口、行業(yè)規(guī)模擴容和企業(yè)“跑馬圈地”。

2012年，住建部頒發(fā)《國家智慧城市試點暫行管理辦法》，智慧城市上升為國家層面方針政策，此后有關智慧城市與智慧社區(qū)建設的政策陸續(xù)頒布落地，鼓勵物管公司科技賦能，提供更多增值服務。

而隨著智慧物管的熱風席卷了住宅區(qū)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、其他公共場所，甚至整個城市，行業(yè)的市場規(guī)模也在快速增長。

調研報告顯示，目前，我國物業(yè)管理市場規(guī)模不斷擴大，預計到2025年將達到4.5萬億元，其中，智慧物業(yè)市場規(guī)模預計達到1.6萬億元。

同時，相對傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)來說，物業(yè)服務具有輕資產(chǎn)、逆周期屬性，既能實現(xiàn)盈利閉環(huán)，又能成為流量入口，各大房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)服務商紛紛加緊布局。

但這個藍海市場，也無疑是一個極具競爭門檻的賽道，物管行業(yè)從人力密集向技術密集轉向，需要大量的前期投入。

方正證券調研報告顯示，2013-2016年，百強企業(yè)智能化投入復合增長率達60.65%，2020年平均單個公司用于智慧物業(yè)建設的IPO募集資金為6.02億元，同比增長2.3倍?？硕鹧芯繄蟾嬉诧@示，2020年-2022年，TOP50物企年均數(shù)字化投入從1500萬元增長至2300萬元。

基于此，背靠強大地產(chǎn)商的龍頭物業(yè)服務商或將憑借長期的技術積累、強大的綜合能力和管理的規(guī)模效應脫穎而出，如龍湖智創(chuàng)生活。

從技術積累上看，龍湖智創(chuàng)生活IFM綜合設施管理解決方案中的多個智慧服務系統(tǒng)廣泛應用于住宅、寫字樓乃至城市中，如智能建筑集成管理平臺，通過大量實時傳感器積累海量數(shù)據(jù)，并基于多年項目管理經(jīng)驗，對場景進行精準分類，針對不同場景的需求，進行分區(qū)、分時、分層的精細化管理等等。

從管理規(guī)模上看，截至2022年，龍湖智創(chuàng)生活合約及戰(zhàn)略合作面積約5.2億方，其中，包含阿里、京東、小米、李寧等500強企業(yè)總部，也有騰訊、網(wǎng)易、滴滴等大廠的產(chǎn)業(yè)園、職場等等。

作為一種新興的趨勢，智慧物管只有真正服務業(yè)主，幫助其降本增效、優(yōu)化體驗才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，因為，作為買單者，任何噱頭都不能持久地吸引用戶參與，只有真正賦能企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的智慧物管，才會獲得真實持久的應用與互動。

正如現(xiàn)代管理學之父彼得·德魯克所說，“企業(yè)唯一的使命是創(chuàng)造客戶”，為顧客創(chuàng)造價值者生，這是商業(yè)世界亙古不變的叢林法則。