沉寂許久的房企海外債券融資正式重啟。2月18日，綠城中國發(fā)布公告，新發(fā)行本金總額1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率8.45%。這一舉措標(biāo)志著在經(jīng)歷近兩年市場(chǎng)缺席后，房企再次成功涉足美元債券市場(chǎng)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家分析指出，綠城中國此次海外債券融資的順利推進(jìn)，是市場(chǎng)回暖的重要信號(hào)。這不僅體現(xiàn)了綠城自身穩(wěn)健的經(jīng)營狀況和較高的市場(chǎng)信譽(yù)，也預(yù)示著隨著市場(chǎng)信心的逐步恢復(fù)，房企未來的融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善，發(fā)展前景值得期待。

重啟美元債融資市場(chǎng)

公告顯示，于2025年2月18日，綠城中國、子公司保證人、德意志銀行，匯豐，國泰君安國際，摩根大通，東吳證券和瑞銀就于2028年到期本金總額為1.5億美元8.45%的優(yōu)先票據(jù)(新票據(jù))的發(fā)行和出售(新票據(jù)發(fā)行)訂立認(rèn)購協(xié)議。該等新票據(jù)將會(huì)和將于2025年2月24日發(fā)行的2028年到期的本金總額為3.5億美元8.45%的優(yōu)先票據(jù)(原始票據(jù)，與新票據(jù)統(tǒng)稱票據(jù))構(gòu)成同一系列票據(jù)。除發(fā)行價(jià)格外，該等新票據(jù)和原始票據(jù)的條款和條件一致。

綠城中國表示，新票據(jù)的發(fā)售價(jià)將為新票據(jù)本金額的100.5%，發(fā)行收益率為8.258%，降低了票據(jù)發(fā)行的成本。新票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)擬將所得款項(xiàng)凈額用作為現(xiàn)有債項(xiàng)的再融資，包括但不限于為同時(shí)進(jìn)行的購買要約提供資金。

綠城中國預(yù)期，新票據(jù)發(fā)行將于2025年2月24日完成。

在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管發(fā)行規(guī)模只有1.5億美元，但這一舉措意義重大。在房地產(chǎn)發(fā)債高峰期，1.5億美元的額度并不起眼，但在海外債融資市場(chǎng)歷經(jīng)長時(shí)間遇冷后，其重啟意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了金額本身。

此次發(fā)行的票據(jù)年利率為8.5%，雖處于較高水平，但從市場(chǎng)環(huán)境和融資需求來看，這樣的利率是企業(yè)和投資者雙方都能接受的。在當(dāng)前融資環(huán)境下，能夠成功發(fā)行海外債，對(duì)企業(yè)來說是拓寬融資渠道、緩解資金壓力的關(guān)鍵一步。

從企業(yè)主體來看，綠城作為此次海外債融資的“破冰者”也備受關(guān)注。上述人士指出，與市場(chǎng)預(yù)期不同，此次率先重啟海外債發(fā)行的既不是具有天然優(yōu)勢(shì)的央企，也不是在融資方面表現(xiàn)較為突出的地方國企，作為擁有央企背景的混合所有制企業(yè)，綠城中國兼具央企的穩(wěn)健與民營企業(yè)的靈活性，也為其他房企提供了借鑒和參考。

謝逸楓分析認(rèn)為，綠城中國此次成功發(fā)行美元債，標(biāo)志著中國內(nèi)地上市房企中，民營企業(yè)美元債的發(fā)行窗口正式重啟。這一舉動(dòng)預(yù)示著房企在美元債融資方面將迎來進(jìn)一步的擴(kuò)大。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，綠城中國此次成功發(fā)債，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說具有多方面的重要意義。一方面，打破了“房企美元債市場(chǎng)凍結(jié)”的悲觀預(yù)期，提振了市場(chǎng)信心。投資者看到，即便在行業(yè)困境中，仍有優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠憑借自身實(shí)力獲得國際資本的青睞，這有助于修復(fù)市場(chǎng)對(duì)中國房企的整體信心。另一方面，為其他優(yōu)質(zhì)房企重啟境外融資提供了示范效應(yīng)。隨著綠城成功發(fā)債，或許會(huì)有更多財(cái)務(wù)狀況良好、運(yùn)營穩(wěn)健的房企效仿，從而緩解行業(yè)整體的流動(dòng)性危機(jī)。

“破冰”背后

綠城中國發(fā)債“破冰”背后，有著多方面的因素。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖處于深度調(diào)整期，但積極因素不斷涌現(xiàn)。多地出臺(tái)房地產(chǎn)寬松政策，從降低首付比例、下調(diào)房貸利率，到放松限購限售等，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

北京商報(bào)記者對(duì)15家房企的1月銷售數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，有8家房企的銷售額環(huán)比和同比均有所增長，占總數(shù)的53.33%。在這些企業(yè)中，保利發(fā)展、中海、華潤置地這三家頭部房企繼續(xù)保持百億元的銷售額，分別達(dá)到了180.15億元、120.2億元和116億元。

具體來看，保利發(fā)展的銷售額環(huán)比增長了20.05%，而中海和華潤置地的同比增長率分別為14.24%和1.6%。融創(chuàng)中國、中國金茂、越秀地產(chǎn)和世茂集團(tuán)的銷售額同比分別增長了81.91%、4.61%、0.86%和4.76%。

在債務(wù)重組方面，行業(yè)也取得顯著進(jìn)展。截至2025年2月，融創(chuàng)中國、龍光集團(tuán)、碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金科股份、中國奧園、旭輝集團(tuán)等近10家房企通過債券再融資、資產(chǎn)置換等方式，成功完成債務(wù)重組或取得突破。融創(chuàng)中國1月順利完成境內(nèi)154億元債務(wù)重組，預(yù)計(jì)境內(nèi)公司債務(wù)將削減超50%；龍光集團(tuán)2月披露境外債重組取得決定性重大進(jìn)展，超76%的同意債權(quán)人已加入整體債權(quán)人支持協(xié)議。

此外，各地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制正加速落地。住建部最新數(shù)據(jù)顯示，截至2月20日，全國29個(gè)省份214個(gè)城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及5349個(gè)項(xiàng)目；已有57個(gè)城市162個(gè)項(xiàng)目已獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。另據(jù)中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵儲(chǔ)銀行和部分股份制銀行有關(guān)數(shù)據(jù)，已對(duì)“白名單”項(xiàng)目審批貸款1236億元，正在根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度需要陸續(xù)發(fā)放貸款。

謝逸楓指出，房企債務(wù)減輕、銷售額上升，為海外債市場(chǎng)帶來正面影響。銷售回升改善了房企現(xiàn)金流，增強(qiáng)了市場(chǎng)信心，使投資者對(duì)房企融資需求，尤其是海外債發(fā)行持樂觀態(tài)度。預(yù)計(jì)隨著銷售持續(xù)好轉(zhuǎn)，房企在海外債市場(chǎng)的融資環(huán)境將改善，助力行業(yè)復(fù)蘇。