退潮后，我才知道誰在裸泳。

2022年過去半年，長沙樓市也是一波三折:半年來，土地拍賣市場逐漸升溫，國企，央企的平臺公司成為拿地主力，多個板塊的限價不斷被刷新，這半年來，長沙整體房市一直在萎縮，改善型產(chǎn)品逐漸成為市場主流300平米以上的大平板產(chǎn)品也開始涌現(xiàn)，紅盤頻頻出現(xiàn)

這半年來，無論是城市的建設(shè)者還是參與者，都處于一種變化的狀態(tài)為此，今年年中我們進行了半年盤點，總結(jié)出以下五個樓市關(guān)鍵詞，用文字記錄下長沙樓市的變化

買房門檻下降。

在維持不炒總基調(diào)的同時，樓市門檻正在進一步放寬。

先買個小房子過渡，以后慢慢置換抱著這樣的想法，2018年，湘潭市民莫小姐交了15萬元首，在長沙天心區(qū)買了一套產(chǎn)權(quán)不到40平米的精裝二手房

2022年，莫小姐準備和男友步入婚姻殿堂因此，小房子是不夠的想買個120平米的大房子，但是苦于第一個房產(chǎn)證不到4年，沒有資格買房

為了滿足市民合理的住房需求，5月6日，長沙對限購政策進行了微調(diào)家庭在長沙限購區(qū)域購買第二套商品住房的時間間隔統(tǒng)一計算為4年這意味著對房屋購買時間的認定，不僅認可網(wǎng)上登記，也認可權(quán)屬登記

此外，為盤活住房存量，5月11日，長沙也出臺了新的住房存量政策，明確已辦理房屋交付網(wǎng)上登記或不動產(chǎn)登記的房屋所有人，可通過與住房租賃試點企業(yè)簽訂協(xié)議的方式，盤活住房存量作為租賃住房，經(jīng)營期限不低于10年這一住房存量不包括在家庭住房單元的計算中

新政降低了購房門檻，對穩(wěn)定樓市有積極作用，改善了需求的提前釋放，一定程度上促進了成交量湖南世行市場知識中心相關(guān)負責人表示

高級要求

在暖風政策下，部分改善型需求被激活，這在大平苑的銷售中尤為顯眼。

今年7月中旬，長沙徐匯鉑金湘江再度開盤，推出78套精裝平層，戶型面積約266—269平米均價24500元/平方米，總價600萬，占總價的92%

何潤濱江灣，位于濱江板塊，主力樓盤，260—1900平米江景平層預(yù)售的第一棟樓有100多套房到今年4月，只剩下幾套低樓層的房子，市場接受度不錯

此外，去年創(chuàng)下20億第一熱銷紀錄的大云中央廣場三期項目，今年仍在緊鑼密鼓地推，主推160—500平米的商業(yè)平層第一季度銷售額達8.34億元，直接成為長沙第一季度全品類皇冠銷售項目

這些數(shù)據(jù)不難解釋，大平層時代已經(jīng)到來，面積越來越大。

湖南世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上半年，從住宅產(chǎn)品面積來看，110—144平米的產(chǎn)品仍是市場主流，合計占比58%，10平米以下剛性需求進一步壓縮，客戶購房傾向一步到位，改善需求持續(xù)爆發(fā)，180平米以上產(chǎn)品占比擴大，其中180—300平米占比13%，比去年提高5個百分點。

長沙某房地產(chǎn)公司營銷負責人認為，限購下，改善型需求在不斷增加在票少的情況下，購房者更傾向于一步到位，大戶型產(chǎn)品更受歡迎長沙主力置業(yè)人群的置業(yè)比例在下降，高端和改善型需求在增加

地價限價刷新

因為門檻和利率的降低，土地市場也變得熱鬧起來。

從2022年上半年來看，長沙無一流拍，明顯優(yōu)于其他同級別城市從長沙集中拍地的情況來看，融合地塊增多，流拍率明顯下降，溢價率上升，拍地熱度升溫

熔斷，搖號，溢價等現(xiàn)象開始在市場重現(xiàn)，多個板塊的漲跌幅限制被刷新。

湖南世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，長沙5個板塊住宅限價水平上漲這些板塊主要集中在望城區(qū)和岳麓區(qū)大城市板塊限價力度加大，進入限價水平第一梯隊，此外，濱水新城大澤湖限價達到10800元/平方米，大王山板塊限價達到13300元/平方米，含浦—東山灣限價達到12800元/平方米，麓谷新區(qū)限價達到10700元/平方米

此外，國企和央企也正在成為拿地的主力軍以今年長沙第一批兩集中土地拍賣結(jié)果為例拿地企業(yè)包括幻境，昭陽，金地，華潤，中海，中建信和，大云，中交，旭輝等其中既有單獨拿地，也有聯(lián)合拿地，如CCCC與CNNC健康投資，旭輝與德奧，昭陽與魯巷城建，紅星與陳悅

抵押貸款利率下調(diào)

近期，全國多地陸續(xù)下調(diào)房貸利率。

據(jù)RealData數(shù)據(jù)顯示，2022年6月RealData監(jiān)測的103個重點城市中，除長沙外，其余102個城市主流房貸利率已全部下調(diào)主流首套房貸利率為4.42%，二套房貸利率為5.09%，較上月分別下調(diào)49和23個基點，創(chuàng)2019年以來新低

real data 5月份數(shù)據(jù)顯示，長沙主流首套房貸利率為5%今年4月到5月，房貸利率確實降了一點，但幅度不大，20個基點左右中行長沙某支行負責房貸的客戶經(jīng)理表示，今年4月，該行首套房貸利率在5.4%—5.6%之間，二套房貸利率比首套房貸上浮20個基點每個合作社財產(chǎn)的利率略有不同

今年6月，龍湖長沙還做了第一套利率低至4.25%的海報，陳述了該地產(chǎn)公司目前在售的多個項目消息人士透露，第一套海報最低利率4.25%是真的，第二套最低利率可達5.05%

公寓換價格。

因為庫存高企，今年長沙的公寓市場仍要在以價換量的道路上繼續(xù)前行。

從去年開始，長沙程楠第一個項目的公寓價格已經(jīng)下降了三次，從最初的9000元/平方米下降到今年2月的6388元/平方米位于芙蓉區(qū)嘉魚路附近的邦地產(chǎn)門店負責人林先生笑著說，僅2月份，該門店就銷售了89套，而整個項目銷售了500多套

今年6月，宜家長沙公寓也開啟了五折特賣號稱陽湖地鐵帶蓋，現(xiàn)房精裝，特價每平米7688元起今年7月，海倫堡愛美城市公寓也開始公布公寓僅為3500元/平方米，而之前的價格為4588元/平方米7月9日推出促銷活動，價格從3500元到3900元/m2不等戶型面積在33—45平米左右，總價也就十幾萬

除了以價換量，甚至還有買一送一等一些獨特的促銷方式。

最近幾天，岳陽某樓盤貼出買一城享兩城的海報海報注明，7月1日至8月31日，在岳陽購買指定房屋，可免費獲得長沙花楸之光公寓一套根據(jù)消息顯示，岳陽的南湖天堂是岳陽豪宅的標桿據(jù)置業(yè)顧問介紹，指定房源面積160—200㎡，整體價格區(qū)間在16000元/平方米—19000元/平方米之間

長沙今年的公寓市場仍然是供銷雙降，市場降價持續(xù)，拉動力不足業(yè)內(nèi)人士指出，2022年以來，公寓均價暴跌，更多公寓項目加入以價換量行列，有利于增加市場的活躍度