當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)告別高利潤(rùn)的黃金時(shí)代和高增長(zhǎng)的白銀時(shí)代，進(jìn)入更為嚴(yán)峻的青銅時(shí)代，調(diào)控頻繁，融資緊張，房地產(chǎn)板塊普遍估值大幅下降以港股市場(chǎng)160家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，最新平均市盈率僅為3.6倍，明顯低于年初的5.14倍

房地產(chǎn)被低估的原因很多，政策和行業(yè)的變化使得行業(yè)估值藍(lán)移但十四五期間我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍需加快，人民對(duì)美好生活的追求也必然包含對(duì)住房的需求在此背景下，如何評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的合理估值什么樣的房企才能挖掘出深層價(jià)值

世茂集團(tuán)，或許可以向投資者解釋轉(zhuǎn)型背景下藍(lán)籌房企的價(jià)值樣本是什么。

一方面，增長(zhǎng)與杠桿擴(kuò)張比例適當(dāng)，營(yíng)收，凈利潤(rùn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，三條紅線(xiàn)均為綠色，收入結(jié)構(gòu)多元化，均衡化，另一方面，關(guān)注投資者回報(bào)，支付高額分紅，主動(dòng)回購(gòu)，給投資者帶來(lái)真金白銀的回報(bào)，實(shí)行精細(xì)化管理，追求管理紅利。

對(duì)于當(dāng)前股價(jià)的相對(duì)低點(diǎn)，副董事長(zhǎng)，董事長(zhǎng)許世壇在中期報(bào)告發(fā)布會(huì)上表示，世茂當(dāng)前股價(jià)相對(duì)較低，公司股東將適時(shí)增持，同時(shí)，結(jié)合公司的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展前景，我們對(duì)公司的未來(lái)充滿(mǎn)信心。

重視可持續(xù)管理能力

2021年以來(lái)，在房住不炒總原則指導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)政策延續(xù)了嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲，租售合一，去金融化的總體特征，多個(gè)部委和城市密集出臺(tái)相關(guān)政策一些堅(jiān)持審慎理財(cái)和長(zhǎng)期原則的房企已經(jīng)顯示出較為穩(wěn)定的發(fā)展?jié)摿?/p>

世茂是典型的房地產(chǎn)企業(yè)之一面對(duì)2021年的行業(yè)形勢(shì)，世茂提出由攻向守轉(zhuǎn)變，強(qiáng)調(diào)精細(xì)內(nèi)功，穩(wěn)健發(fā)展，保持公司穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)發(fā)展，跨越轉(zhuǎn)型周期，提煉可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力

首先體現(xiàn)在銷(xiāo)售，營(yíng)收，利潤(rùn)等基本盤(pán)穩(wěn)步增長(zhǎng)報(bào)告期內(nèi)，世茂實(shí)現(xiàn)簽約金額1528億元，同比增長(zhǎng)38%，平均售價(jià)為17746元/平方米，高于TOP10房企的13400元/平方米

穩(wěn)定的合同金額是收入和利潤(rùn)的基礎(chǔ)2021年，世茂的營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)13.7%至734億元，其中，非住房收入為66億元，同比大幅增長(zhǎng)128%毛利率為28.6%，高于行業(yè)整體水平

下圖顯示，今年的營(yíng)收和凈利潤(rùn)是世茂日?qǐng)?bào)社最近幾年來(lái)歷史上最好的豐收年份，凈利潤(rùn)增速超過(guò)收入增速，為盈利奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

繼續(xù)維護(hù)所有綠色文件

資本市場(chǎng)的所有價(jià)值都來(lái)自‘質(zhì)量增長(zhǎng)’，這體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度上2020年下半年以來(lái)，央行和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合提出，大型房企要限制負(fù)債規(guī)模，三條紅線(xiàn)政策成為制約房地產(chǎn)行業(yè)的主線(xiàn)

數(shù)據(jù)顯示，世茂今年上半年仍保持全線(xiàn)綠檔:凈負(fù)債率下降50.9%，已連續(xù)10年保持在60%以下，資產(chǎn)負(fù)債率68%，現(xiàn)金與短債之比為1.9。

世茂集團(tuán)執(zhí)行董事，財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人唐飛在會(huì)上表示

衡量一個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值，不僅要觀察它現(xiàn)在有什么，還要追溯它過(guò)去有什么，預(yù)測(cè)它未來(lái)會(huì)有什么，也就是它未來(lái)的發(fā)展前景當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)原有業(yè)務(wù)遭遇行業(yè)收縮時(shí)，探索多元化成為價(jià)值中心的應(yīng)有之義

在世茂大飛機(jī)戰(zhàn)略的指引下，公司2021年上半年非住房收入大幅增長(zhǎng)半年報(bào)顯示，非住房業(yè)務(wù)收入66億元，同比大幅增長(zhǎng)128%，占比9%，明顯高于去年年中的4.5%下圖顯示，過(guò)去四年，本集團(tuán)非住宅業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)逐漸增加

從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，2021年各項(xiàng)業(yè)務(wù)保持結(jié)構(gòu)平衡，數(shù)量增加:

專(zhuān)注于智慧物業(yè)服務(wù)的世茂服務(wù)2021年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入42.34億元，同比增長(zhǎng)171%，歸母凈利潤(rùn)5.78億元，同比增長(zhǎng)136%，截至2021年6月30日，世茂的服務(wù)合同面積達(dá)到2.39億平方米，同比增長(zhǎng)91%在各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)全面提升的同時(shí)，世茂服務(wù)持續(xù)探索大學(xué)園區(qū)服務(wù)領(lǐng)域，探索智慧城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等新賽道

專(zhuān)注于經(jīng)營(yíng)管理的世茂股份今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入119億元，同比增長(zhǎng)30%，毛利為45.9億元，同比增長(zhǎng)33%，租賃營(yíng)業(yè)收入達(dá)到6.53億元，同比增長(zhǎng)29%，創(chuàng)下四年來(lái)同期新高。

伴隨著我國(guó)疫情防控常態(tài)化和旅游業(yè)逐步復(fù)蘇，上半年酒店板塊營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)141%至11.9億元。截至2021年6月30日，世茂擁有27家國(guó)際品牌酒店和136家自主品牌酒店，客房總數(shù)

數(shù)量突破32000間，年接待客流超660萬(wàn)。

在許世壇看來(lái)，多元化是世茂一個(gè)非常明顯的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)大飛機(jī)戰(zhàn)略，能夠?qū)⑵脚_(tái)的資源進(jìn)行整合，依托于集團(tuán)的強(qiáng)大實(shí)力，它們可互為產(chǎn)業(yè)鏈上下游未來(lái)世茂集團(tuán)的非房業(yè)務(wù)目標(biāo)占比要達(dá)到20%以上

我看好大飛機(jī)未來(lái)的發(fā)展前景，許世壇在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示，期待非房收入今年能夠完成150億元的年度目標(biāo)。

給投資者高股息

在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間被持續(xù)壓縮的當(dāng)下，世茂堅(jiān)持向管理要紅利2021年，提出深度推進(jìn)2021年進(jìn)行核心管控的范圍:首先，對(duì)簽約，回款，利潤(rùn)進(jìn)行牢牢把控，同時(shí)在資金調(diào)撥，存量應(yīng)收，庫(kù)存去化加強(qiáng)，第二，世茂集團(tuán)進(jìn)行下沉管理，要求集團(tuán)每個(gè)職級(jí)部門(mén)每月都深入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)解決問(wèn)題，第三，優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化現(xiàn)金流管理:第四，調(diào)整組織架構(gòu)，并實(shí)行即時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)和股權(quán)激勵(lì)通過(guò)一系列組合拳，世茂集團(tuán)加強(qiáng)精細(xì)化管理，提升了管理效率

在追求管理紅利的同時(shí)，世茂還重視以真金白銀回報(bào)投資者今年中報(bào)期，擬為股東派股息每股0.7港元，同比增長(zhǎng)16.7%自2006年上市以來(lái)，世茂集團(tuán)已連續(xù)16年堅(jiān)持派息，累計(jì)派息376.66億港元，每股約11.64元

2021年1月至7月，大股東累計(jì)增持世茂集團(tuán)686.25萬(wàn)股股份，涉資1.42億港元，7月份世茂集團(tuán)累計(jì)回購(gòu)400萬(wàn)股，涉資約6300萬(wàn)港元不論是大股東增持，還是公司回購(gòu)，都彰顯了對(duì)世茂未來(lái)長(zhǎng)期業(yè)績(jī)和深度投資價(jià)值堅(jiān)定的信心

展望下半年估值修復(fù)

展望下半年，預(yù)計(jì)政策的調(diào)控與企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)依然壓力不減，與此同時(shí)，消費(fèi)的升級(jí)和市場(chǎng)的擴(kuò)容也仍然會(huì)給有心人帶來(lái)機(jī)遇房地產(chǎn)行業(yè)的整體估值修復(fù)難度不小，但是對(duì)于其中的表現(xiàn)優(yōu)秀者，仍然不乏機(jī)會(huì)被市場(chǎng)重新認(rèn)識(shí)的機(jī)會(huì)

數(shù)據(jù)顯示，世茂下半年可售貨值3600億元，可為集團(tuán)順利實(shí)現(xiàn)年初設(shè)定的3300億元打下基礎(chǔ)。

2021年下半年，世茂預(yù)計(jì)可售資源2004萬(wàn)平方米，其中，88%布局于一二線(xiàn)及強(qiáng)三線(xiàn)城市，72%為提供充?，F(xiàn)金流的住宅類(lèi)產(chǎn)品，貨值充裕且具備結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，業(yè)態(tài)類(lèi)型與貨源周期等亦均顯利好世茂集團(tuán)管理層認(rèn)為，按49%動(dòng)態(tài)去化率計(jì)算，即可順利實(shí)現(xiàn)3300億元年度目標(biāo)

下半年，世茂在核心城市群貨值布局達(dá)2700億元，占下半年可售資源的75%，多個(gè)大型項(xiàng)目將于年內(nèi)相繼入市，包括世茂三亞國(guó)際金融中心，杭州筧橋世茂廣場(chǎng)等，為集團(tuán)高質(zhì)量經(jīng)營(yíng)提供廣闊的增長(zhǎng)空間。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健，多元化的收入渠道，加上被低估的藍(lán)籌價(jià)值樣本，世茂的表現(xiàn)持續(xù)收獲來(lái)自資本市場(chǎng)的關(guān)注和認(rèn)可。

最近幾天，世茂集團(tuán)獲納入首期恒生滬深港高股息率指數(shù)花旗發(fā)報(bào)告稱(chēng)，世茂集團(tuán)正在追求一種可持續(xù)的增長(zhǎng)模式，即將防守?cái)[在第一位的同時(shí)，呈現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，維持世茂集團(tuán)買(mǎi)入評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)24.3港元