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最近很多樓市新政中，都提到二手房交易是帶費(fèi)過戶與以往先止贖再過戶的模式不同，在抵押過戶中，賣方無需先返還原抵押即可完成過戶登記，買方可抵押過戶獲得金融貸款，簡化了交易流程，降低了交易成本專家認(rèn)為，未來應(yīng)通過制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化流程，進(jìn)一步推動帶費(fèi)轉(zhuǎn)移政策的落實(shí)

最近幾天，帶費(fèi)過戶成為全國多地二手房交易政策中的高頻詞海南，濟(jì)南，深圳，廣州，南京等樓市新政提到二手房交易中的帶費(fèi)過戶，政策頻頻發(fā)力簡化交易流程，降低交易成本

什么是帶費(fèi)轉(zhuǎn)賬「帶抵押過戶」會給二手房市場帶來哪些影響新政將如何落地這些與隨按揭轉(zhuǎn)密切相關(guān)的問題，成為近期樓市的熱點(diǎn)

為二手房市場注入新的活力。

在傳統(tǒng)的二手房交易流程中，如果仍有未償還的銀行按揭貸款，一般采用先止贖再過戶的模式，即賣方需要提前籌集資金還清貸款，解除原抵押，才能辦理過戶手續(xù)然后買家再次抵押房產(chǎn)，拿到了銀行貸款實(shí)踐中，止贖的方式往往是買方提前支付房款或者賣方自行籌措過橋資金

對于買受人來說，預(yù)付金后不一定能交房，對于賣方來說，籌集‘過橋’資金的成本會大大增加，而且為了匹配買方貸款，需要先過戶房產(chǎn)，可能會出現(xiàn)過戶后無法拿到房款的情況山東德恒律師事務(wù)所高級合伙人，律師賈小軍表示，在有抵押的二手房傳統(tǒng)交易過程中，買賣雙方都承擔(dān)著很大的風(fēng)險

國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月份商品房銷售價格數(shù)據(jù)顯示，8月份，70個大中城市中，二手房銷售價格環(huán)比下降的城市有56個，比上月增加5個，同比下降的城市有61個。

從全國范圍來看，近期二手房交易呈現(xiàn)下降趨勢‘先止贖再轉(zhuǎn)讓’的模式不僅周期長，而且增加了‘過橋’的融資和擔(dān)保成本額外的成本和多余的環(huán)節(jié)對二手房交易造成了一定的阻礙，不利于房地產(chǎn)市場的流通和房價穩(wěn)定的預(yù)期廣東省住房政策研究中心首席研究員李說

最近很多地方都在嘗試帶抵押過戶賣方無需先歸還原抵押即可完成過戶登記，買方可以抵押過戶獲得金融貸款業(yè)內(nèi)人士表示，帶抵押過戶簡化了交易流程，降低了交易成本，為二手房市場注入了新的活力

促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)

目前實(shí)現(xiàn)以抵押過戶的一般流程是，銀行收到擔(dān)保公司的擔(dān)保后，向購房者發(fā)放抵押貸款，由公證處提存，然后買賣雙方辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，抵押等手續(xù)，再由公證處將貸款返還給賣方辦理抵押注銷。

傳統(tǒng)模式要求過戶前必須解除抵押，而‘有抵押過戶’政策不需要先解除抵押，所以不需要‘過橋’融資買家可以把房款轉(zhuǎn)到存款賬戶，如果最后轉(zhuǎn)賬出現(xiàn)問題，房款可以通過同樣的途徑退回，降低了交易風(fēng)險賈曉桐說

實(shí)行‘有抵押轉(zhuǎn)讓’后，購房人可以用新抵押的貸款優(yōu)先償還之前抵押對應(yīng)的債權(quán)相關(guān)債務(wù)還清后，原房貸解除，購房者開始償還新房貸對應(yīng)的按揭貸款北京市黃金律師事務(wù)所主任，北京市法學(xué)會房地產(chǎn)法研究所所長王雨辰解釋說，帶抵押轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)了用買方銀行貸款償還賣方銀行貸款，提高了交易效率，減少了交易時間和金錢成本

對于銀行來說，李表示，房貸是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)如果購房者在房產(chǎn)抵押解除后，選擇在其他銀行抵押，那么貸款就輸給了原抵押銀行在同一家銀行隨按揭轉(zhuǎn)的便利性，讓買家更傾向于在原貸款銀行繼續(xù)按揭，銀行也更有機(jī)會留住優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

從市場整體來看，李認(rèn)為，帶抵押轉(zhuǎn)讓減少了二手房交易周期，價格下降，成本高對剛性和改善型住房需求的制約，加快了連環(huán)令的交易節(jié)奏，進(jìn)一步穩(wěn)定了房價預(yù)期，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)具有積極意義。

標(biāo)準(zhǔn)化流程推動政策落地

根據(jù)消息顯示，有償轉(zhuǎn)讓在法律上是有根據(jù)的《民法典》第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響

但是，法律也規(guī)定，當(dāng)事人另有約定的，從其約定原抵押合同有禁止或者限制轉(zhuǎn)讓條款的，以該約定為準(zhǔn)王雨辰提醒，購房者需要提前到不動產(chǎn)登記中心核實(shí)不動產(chǎn)抵押登記情況，避免抵押財產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓帶來的風(fēng)險此外，過戶后，但在原抵押未解除期間，房產(chǎn)仍處于原抵押的設(shè)定狀態(tài)，購房者的所有權(quán)可能面臨不穩(wěn)定狀態(tài)要減少這種狀態(tài)的持續(xù)時間，就要在有抵押過戶的過程中與銀行，公證員溝通到位，避免一些不必要的時差

帶抵押過戶在實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易便捷的同時，如何兼顧資金安全資本賬戶監(jiān)管是重要的一環(huán)目前很多地方都提出了以質(zhì)轉(zhuǎn)量的資金賬戶監(jiān)管要求，通過公證，存管等方式保證資金安全一旦交易未成功達(dá)成，資金將按原方式退回，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險

記者了解到，買賣雙方在同一家銀行辦理按揭貸款時，銀行已經(jīng)打通了脈絡(luò)，帶抵押過戶操作方便，但跨行辦理按揭貸款仍有難度。

跨行‘有抵押轉(zhuǎn)讓’首先需要原抵押銀行同意如何保證原抵押對應(yīng)的債權(quán)不失效并能及時償還或存入要規(guī)范具體的交易流程和細(xì)節(jié)，做好流程的精細(xì)控制王雨辰說

目前銀行推動‘有抵押轉(zhuǎn)讓’的主要動力是留貸從這個角度來看，跨行‘轉(zhuǎn)按揭’可能會面臨一些障礙但購房者有權(quán)在不同銀行中做出最佳選擇，享受最低貸款利率李還表示，在此背景下，有關(guān)部門制定統(tǒng)一規(guī)范的流程，進(jìn)一步推動帶費(fèi)轉(zhuǎn)移政策的實(shí)施尤為重要