近期，樓市政策優(yōu)化邁入實(shí)施階段，因城施策促進(jìn)剛性和改善性住房消費(fèi)。一線(xiàn)城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”在近日全面落地，市場(chǎng)反應(yīng)如何？為此，證券時(shí)報(bào)記者走訪(fǎng)了北京、上海和深圳市場(chǎng)。

北京:新政后

二手房成交量大增

北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地后，二手房市場(chǎng)迅速活躍起來(lái)。9月3日，證券時(shí)報(bào)記者以購(gòu)房人身份從多家房產(chǎn)中介處了解到，新政后首個(gè)周末，無(wú)論是帶看量還是成交量均較之前大幅增加。

北京豐臺(tái)區(qū)某大型房產(chǎn)中介門(mén)店的小劉告訴證券時(shí)報(bào)記者，新政對(duì)客戶(hù)心理刺激作用比較高，需求一下釋放出來(lái)，這兩天成交比較多，現(xiàn)在店里人手都不夠用了?！爸芰惶欤覀冞@一片兒賣(mài)了12套房，而前4個(gè)月我們店一共才賣(mài)了4套房?！彼f(shuō)。

小劉告訴證券時(shí)報(bào)記者，新政影響比較大的，一方面是外地有貸款記錄在北京無(wú)房的剛需客戶(hù)，新政之前在北京買(mǎi)房算二套，現(xiàn)在可以算首套，不僅利率下降，首付成數(shù)也下降，很多客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力就上來(lái)了；另一方面是北京有換房改善需求的客戶(hù)，很多北京有一套房的客戶(hù)都有貸款記錄，現(xiàn)在只要賣(mài)了持有的房子，再買(mǎi)房就按首套來(lái)算，這波需求也被刺激出來(lái)了。

北京東城區(qū)某房產(chǎn)中介門(mén)店的小李也對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，這兩天看房人挺多的，無(wú)論是帶看量還是成交量，相比之前都有所增加。因?yàn)樵瓉?lái)首付款有壓力的購(gòu)房者，新政放開(kāi)后壓力小了，量自然就起來(lái)了。

“據(jù)我了解，周六一天全北京二手房成交量是以前大概半個(gè)月的量?！绷硪患曳慨a(chǎn)中介某門(mén)店的小王對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)，現(xiàn)在是換房的好時(shí)機(jī)，一方面不像以前掛牌長(zhǎng)時(shí)間賣(mài)不出去，只要價(jià)格合適，還是比較好出手，因?yàn)榭蛻?hù)群體多了；另一方面，換房選擇的余地也比以前大，比如“以小換大”，以前想買(mǎi)100平方米的房子，現(xiàn)在可以考慮買(mǎi)120平方米的房子了，因?yàn)榭梢远噘J款。

對(duì)于北京二手房市場(chǎng)成交活躍的現(xiàn)狀，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，因?yàn)楸本┬抡昂螅追空J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)變化影響最大，之前無(wú)房有過(guò)貸款記錄的，再買(mǎi)房被認(rèn)定為二套房，首付比例非普通住宅是80%，普通住宅是60%，新政后，再買(mǎi)房可以認(rèn)定為首套房，首付比例非普通住宅降低至40%，普通住宅是35%。因此，新政后北京市場(chǎng)成交熱度最高。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，9月2日北京二手房成交量大約為1200套，與前一個(gè)周六成交只有不到600套相比，上漲超過(guò)100%，但這個(gè)數(shù)據(jù)依然低于2023年2~3月同期的1500套以上水平。

張大偉還表示，新政后北京二手房房源掛牌量明顯增加，9月2日新增掛牌房源超過(guò)3000套，是過(guò)去的3倍，而二手房客戶(hù)新增大約是1倍。在整個(gè)二手房房源中，有600套房源漲價(jià)，這反映出一部分業(yè)主是為了“賣(mài)一買(mǎi)一”享受寬松的首付政策想換房的，另一部分業(yè)主是期望價(jià)格上漲變現(xiàn)，但整體來(lái)看，目前的成交價(jià)格基本平穩(wěn)。張大偉認(rèn)為，目前看，如果成交量持續(xù)放大一周以上，價(jià)格有可能開(kāi)始明顯上漲，但只降低首付帶來(lái)的需求可能很快釋放，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，北京市場(chǎng)還期待首套房貸利率加點(diǎn)減少、郊區(qū)限購(gòu)政策調(diào)整等政策能盡快落地。

上海:房產(chǎn)中介

感慨爆發(fā)力太猛

“政策宣布當(dāng)晚都在加班，凌晨3點(diǎn)還在簽單，有客戶(hù)擔(dān)心后續(xù)漲價(jià)，加了幾次價(jià)才談下來(lái)?！狈慨a(chǎn)中介業(yè)務(wù)員小趙向證券時(shí)報(bào)記者感慨道，“太瘋狂了，第一天爆發(fā)力就這么猛。”

9月2日起，上海正式執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”措施。每當(dāng)房產(chǎn)政策調(diào)整，率先忙起來(lái)的都是房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員，這次也不例外。

“周六一上午帶看了7組客戶(hù)，這是之前一周的帶看量?！毙≮w告訴記者。據(jù)他的觀(guān)察，帶看量增加同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)也在悄然發(fā)生變化，“我們有一套房源，客戶(hù)出到之前的報(bào)價(jià)，約房東談，但‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策發(fā)布后，房東不過(guò)來(lái)了?！?/p>

另有房產(chǎn)中介人員在朋友圈發(fā)消息稱(chēng):“一小時(shí)掛牌量新增400套房源，大家都想賣(mài)掉換首套?！?/p>

正打算換房的陳女士，同樣真切感受到了政策出臺(tái)前后上海樓市的變化，“家里已掛牌待售的房子，周末兩天中介帶來(lái)5組客戶(hù)來(lái)看房，之前都是偶爾有客戶(hù)，而我們之前看過(guò)的房源，有幾套掛牌價(jià)已上調(diào)了幾十萬(wàn)元”。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”實(shí)質(zhì)上是降低首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)上海目前購(gòu)房政策，首套房首付35%，商業(yè)貸款利率4.55%；二套房首付70%，商業(yè)貸款利率5.25%。

陳女士在兒子上小學(xué)、女兒上幼兒園后，就醞釀置換套大房子?！凹依飪蓚€(gè)孩子，加上有老人，三房不夠住了，目前房子價(jià)格約500萬(wàn)元，之前因?yàn)槎追渴赘兑叱?，只能考慮700多萬(wàn)元的房子，可選的余地太小。”陳女士告訴記者，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)后，就將換房預(yù)算提高至900萬(wàn)元，“雖然首套房首付最低35%，但考慮到貸款壓力，置換時(shí)打算付50%的首付?！?/p>

按照貸款本金450萬(wàn)元、30年期等額本息計(jì)算，在不考慮公積金貸款情況下，陳女士純商業(yè)貸款每個(gè)月還款額約為22937.55元。而如果按照二套房政策，每個(gè)月還款額約為24846.32元，兩者相差1908.77元。

值得一提的是，盡管認(rèn)房不認(rèn)貸的政策已出臺(tái)，但目前銀行尚未收到細(xì)則。多位銀行信貸人士向記者表示，目前尚不能簽訂房貸合同，要等實(shí)施細(xì)則，“預(yù)計(jì)很快就能出臺(tái)”。

深圳:業(yè)主更“主動(dòng)”

作為一線(xiàn)城市的深圳，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策相繼落地，市場(chǎng)也發(fā)生了一些微妙的變化。

“雖然周末的天氣不穩(wěn)定，但還是有不少業(yè)主和購(gòu)房者前來(lái)咨詢(xún)，看房的人也多了，比起前幾周周末多出一倍。”在深圳福田園嶺片區(qū)，記者走訪(fǎng)了多家房產(chǎn)中介門(mén)店，看到不少業(yè)主和購(gòu)房者都在咨詢(xún)政策相關(guān)的內(nèi)容，有房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，“業(yè)主的熱情反而比購(gòu)房者還高，可能因?yàn)槟壳巴瞥龅恼哂欣趽Q房一族，但價(jià)格目前保持穩(wěn)定。以園嶺片區(qū)為例，與前兩三年的最高峰相比，目前二手房房?jī)r(jià)普遍下跌近30%?！?/p>

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，8月深圳二手房錄得量為3115套，環(huán)比增長(zhǎng)3.9%。在這其中，大于等于90平方米戶(hù)型的錄得占比則出現(xiàn)一定回升。究其原因，在當(dāng)前政策密集出臺(tái)的背景下，改善型、置換型需求的反應(yīng)則更為直接明顯。

“業(yè)主反價(jià)的現(xiàn)象不多，但一些業(yè)主也在期待更多的放松政策出臺(tái)?！边@是記者在深圳羅湖、龍華采訪(fǎng)多位房產(chǎn)中介經(jīng)理得到的回復(fù)，“與以往政策優(yōu)化后的市場(chǎng)情況不同，目前深圳二手房市場(chǎng)依舊平穩(wěn)，購(gòu)房者依舊比較謹(jǐn)慎，而且今年以來(lái)深圳已經(jīng)多次優(yōu)化了樓市調(diào)控措施，但市場(chǎng)反應(yīng)不及預(yù)期。”

踏入9月，樓市的“金九銀十”正式拉開(kāi)帷幕。此前，深圳多個(gè)樓盤(pán)還傳出收回折扣的消息，但也有開(kāi)發(fā)商隨即進(jìn)行澄清。樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)顯示，繼6~7月新房成交兩連漲后，8月深圳新房市場(chǎng)出現(xiàn)回落。全市網(wǎng)簽成交2199套一手住宅，環(huán)比下跌30%。

記者在龍華的一些新房項(xiàng)目看到，營(yíng)銷(xiāo)中心的人氣很高，樓市優(yōu)化政策還是在一定程度上刺激了購(gòu)房者熱情?！爸苣┛捶康脑L(fǎng)客非常多，比前幾周的周末多出30%以上，我們項(xiàng)目依舊保持相關(guān)的折扣優(yōu)惠，去化還是首要任務(wù)?！饼埲A北站片區(qū)一處新房項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市全部落實(shí)首套“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，政策信號(hào)明顯，預(yù)計(jì)將極大修復(fù)市場(chǎng)情緒和預(yù)期，提振市場(chǎng)信心，短期其他二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市很可能也將全面跟進(jìn)。

陳文靜認(rèn)為，各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關(guān)舉措，政策暖風(fēng)頻吹，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一波向上行情，“金九銀十”市場(chǎng)可期。