近期，樓市政策優(yōu)化邁入實施階段，因城施策促進剛性和改善性住房消費。一線城市“認房不認貸”在近日全面落地，市場反應如何？為此，證券時報記者走訪了北京、上海和深圳市場。

北京:新政后

二手房成交量大增

北京“認房不認貸”新政落地后，二手房市場迅速活躍起來。9月3日，證券時報記者以購房人身份從多家房產中介處了解到，新政后首個周末，無論是帶看量還是成交量均較之前大幅增加。

北京豐臺區(qū)某大型房產中介門店的小劉告訴證券時報記者，新政對客戶心理刺激作用比較高，需求一下釋放出來，這兩天成交比較多，現(xiàn)在店里人手都不夠用了?！爸芰惶?，我們這一片兒賣了12套房，而前4個月我們店一共才賣了4套房。”他說。

小劉告訴證券時報記者，新政影響比較大的，一方面是外地有貸款記錄在北京無房的剛需客戶，新政之前在北京買房算二套，現(xiàn)在可以算首套，不僅利率下降，首付成數(shù)也下降，很多客戶購買力就上來了；另一方面是北京有換房改善需求的客戶，很多北京有一套房的客戶都有貸款記錄，現(xiàn)在只要賣了持有的房子，再買房就按首套來算，這波需求也被刺激出來了。

北京東城區(qū)某房產中介門店的小李也對證券時報記者表示，這兩天看房人挺多的，無論是帶看量還是成交量，相比之前都有所增加。因為原來首付款有壓力的購房者，新政放開后壓力小了，量自然就起來了。

“據(jù)我了解，周六一天全北京二手房成交量是以前大概半個月的量?！绷硪患曳慨a中介某門店的小王對證券時報記者說，現(xiàn)在是換房的好時機，一方面不像以前掛牌長時間賣不出去，只要價格合適，還是比較好出手，因為客戶群體多了；另一方面，換房選擇的余地也比以前大，比如“以小換大”，以前想買100平方米的房子，現(xiàn)在可以考慮買120平方米的房子了，因為可以多貸款。

對于北京二手房市場成交活躍的現(xiàn)狀，中原地產首席分析師張大偉接受證券時報記者采訪時表示，因為北京新政前后，二套房認定標準變化影響最大，之前無房有過貸款記錄的，再買房被認定為二套房，首付比例非普通住宅是80%，普通住宅是60%，新政后，再買房可以認定為首套房，首付比例非普通住宅降低至40%，普通住宅是35%。因此，新政后北京市場成交熱度最高。

據(jù)中原地產研究院統(tǒng)計，9月2日北京二手房成交量大約為1200套，與前一個周六成交只有不到600套相比，上漲超過100%，但這個數(shù)據(jù)依然低于2023年2~3月同期的1500套以上水平。

張大偉還表示，新政后北京二手房房源掛牌量明顯增加，9月2日新增掛牌房源超過3000套，是過去的3倍，而二手房客戶新增大約是1倍。在整個二手房房源中，有600套房源漲價，這反映出一部分業(yè)主是為了“賣一買一”享受寬松的首付政策想換房的，另一部分業(yè)主是期望價格上漲變現(xiàn)，但整體來看，目前的成交價格基本平穩(wěn)。張大偉認為，目前看，如果成交量持續(xù)放大一周以上，價格有可能開始明顯上漲，但只降低首付帶來的需求可能很快釋放，在“認房不認貸”政策落地后，北京市場還期待首套房貸利率加點減少、郊區(qū)限購政策調整等政策能盡快落地。

上海:房產中介

感慨爆發(fā)力太猛

“政策宣布當晚都在加班，凌晨3點還在簽單，有客戶擔心后續(xù)漲價，加了幾次價才談下來。”房產中介業(yè)務員小趙向證券時報記者感慨道，“太瘋狂了，第一天爆發(fā)力就這么猛?！?/p>

9月2日起，上海正式執(zhí)行“認房不認貸”措施。每當房產政策調整，率先忙起來的都是房產中介業(yè)務員，這次也不例外。

“周六一上午帶看了7組客戶，這是之前一周的帶看量?！毙≮w告訴記者。據(jù)他的觀察，帶看量增加同時，買賣雙方的心態(tài)也在悄然發(fā)生變化，“我們有一套房源，客戶出到之前的報價，約房東談，但‘認房不認貸’政策發(fā)布后，房東不過來了。”

另有房產中介人員在朋友圈發(fā)消息稱:“一小時掛牌量新增400套房源，大家都想賣掉換首套?！?/p>

正打算換房的陳女士，同樣真切感受到了政策出臺前后上海樓市的變化，“家里已掛牌待售的房子，周末兩天中介帶來5組客戶來看房，之前都是偶爾有客戶，而我們之前看過的房源，有幾套掛牌價已上調了幾十萬元”。

“認房不認貸”實質上是降低首套房的認定標準。根據(jù)上海目前購房政策，首套房首付35%，商業(yè)貸款利率4.55%；二套房首付70%，商業(yè)貸款利率5.25%。

陳女士在兒子上小學、女兒上幼兒園后，就醞釀置換套大房子。“家里兩個孩子，加上有老人，三房不夠住了，目前房子價格約500萬元，之前因為二套房首付要七成，只能考慮700多萬元的房子，可選的余地太小?！标惻扛嬖V記者，在“認房不認貸”政策出臺后，就將換房預算提高至900萬元，“雖然首套房首付最低35%，但考慮到貸款壓力，置換時打算付50%的首付。”

按照貸款本金450萬元、30年期等額本息計算，在不考慮公積金貸款情況下，陳女士純商業(yè)貸款每個月還款額約為22937.55元。而如果按照二套房政策，每個月還款額約為24846.32元，兩者相差1908.77元。

值得一提的是，盡管認房不認貸的政策已出臺，但目前銀行尚未收到細則。多位銀行信貸人士向記者表示，目前尚不能簽訂房貸合同，要等實施細則，“預計很快就能出臺”。

深圳:業(yè)主更“主動”

作為一線城市的深圳，“認房不認貸”等政策相繼落地，市場也發(fā)生了一些微妙的變化。

“雖然周末的天氣不穩(wěn)定，但還是有不少業(yè)主和購房者前來咨詢，看房的人也多了，比起前幾周周末多出一倍?！痹谏钲诟Ｌ飯@嶺片區(qū)，記者走訪了多家房產中介門店，看到不少業(yè)主和購房者都在咨詢政策相關的內容，有房產中介經理表示，“業(yè)主的熱情反而比購房者還高，可能因為目前推出的政策有利于換房一族，但價格目前保持穩(wěn)定。以園嶺片區(qū)為例，與前兩三年的最高峰相比，目前二手房房價普遍下跌近30%?！?/p>

根據(jù)深圳市房地產中介協(xié)會的統(tǒng)計，8月深圳二手房錄得量為3115套，環(huán)比增長3.9%。在這其中，大于等于90平方米戶型的錄得占比則出現(xiàn)一定回升。究其原因，在當前政策密集出臺的背景下，改善型、置換型需求的反應則更為直接明顯。

“業(yè)主反價的現(xiàn)象不多，但一些業(yè)主也在期待更多的放松政策出臺。”這是記者在深圳羅湖、龍華采訪多位房產中介經理得到的回復，“與以往政策優(yōu)化后的市場情況不同，目前深圳二手房市場依舊平穩(wěn)，購房者依舊比較謹慎，而且今年以來深圳已經多次優(yōu)化了樓市調控措施，但市場反應不及預期?！?/p>

踏入9月，樓市的“金九銀十”正式拉開帷幕。此前，深圳多個樓盤還傳出收回折扣的消息，但也有開發(fā)商隨即進行澄清。樂有家研究中心監(jiān)測顯示，繼6~7月新房成交兩連漲后，8月深圳新房市場出現(xiàn)回落。全市網簽成交2199套一手住宅，環(huán)比下跌30%。

記者在龍華的一些新房項目看到，營銷中心的人氣很高，樓市優(yōu)化政策還是在一定程度上刺激了購房者熱情?！爸苣┛捶康脑L客非常多，比前幾周的周末多出30%以上，我們項目依舊保持相關的折扣優(yōu)惠，去化還是首要任務?！饼埲A北站片區(qū)一處新房項目的營銷負責人告訴記者。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，北上廣深四個一線城市全部落實首套“認房不認貸”政策，政策信號明顯，預計將極大修復市場情緒和預期，提振市場信心，短期其他二線城市和三四線城市很可能也將全面跟進。

陳文靜認為，各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關舉措，政策暖風頻吹，核心城市房地產市場將迎來一波向上行情，“金九銀十”市場可期。